UNIVERZA V LJUBLJANI

VISOKA UPRAVNA ŠOLA

Diplomsko delo

visokošolskega programa

Kandidat:                        Tomaž Leben

                                      Številka indeksa: 22821

Mentor:                           Viš. pred. mag. Dušan Blaganje

Ljubljana, oktober 2001

POVZETEK

Stanovanjska politika je ena od sektorskih politik, ki sestoji iz ciljev, ki izražajo nacionalni interes, instrumentov za njeno doseganje in postopkov spremljanja in nadzora, kako se cilji uresničujejo (Mandič, 1999, stran 147). V diplomski nalogi smo prikazali sistem stanovanjske oskrbe v Mestni občini Maribor in nekatere možne rešitve za prihodnost. Stvar stanovanjske politike je, kako se bo stanovanjska oskrba razvijala v prihodnje. Za daljše prihodnje obdobje je določena z Nacionalnim stanovanjskim programom, ki je uradna strategija razvoja stanovanjske politike. Prikazali smo zgodovino stanovanjske preskrbe, predstavili zakonske okvire stanovanjske politike, opisali načine zagotavljanja stanovanj v Mestni občini Maribor, predstavili stanovanjsko anketo, ki smo jo izvedli z namenom izdelave te diplomske naloge in njene rezultate, ter opisali nekaj odprtih možnosti oskrbe s stanovanji. Ključne besede: stanovanjska politika, stanovanje, stanovanjska preskrba

SUMMARY

Housing policy is one of the sector policies comprising of goals that express a national interest, instruments for reaching its goals and procedures for following and controlling the realisation of such goals (Mandič 1999, page 147). In the present diploma work we tried to show the system of providing housing facilities in the Municipality of Maribor and certain future solutions. The concern of the housing policy is to show how the housing supply will develop in future. The housing policy is for a longer future period defined by the National Housing Programme, which is also an official strategy of the housing development policy. We showed also the history of providing the housing facility, we introduced legal frameworks of the housing policy, described the way of assuring lodgings in the Municipality of Maribor and introduced a housing questionnaire with its results prepared and carried out just for the purpose of this diploma work. We described also some opened possibilities of providing housing facilities. Key words: housing policy, lodging, providing housing facility - housing supply

KAZALO

POVZETEK

ii SUMMARYiii1

UVOD 1 1.1

IZHODIŠČE DIPLOMSKEGA DELA1 1.2

NAMEN IN CILJI RAZISKAVE 2 1.3

METODE DELA 2 1.4

STRUKTURA DIPLOMSKEGA DELA 2 2

ZGODOVINSKI ORIS STANOVANJSKE PRESKRBE V SLOVENIJI 4 2.1

STANOVANJSKA POLITIKA IN STANOVANJSKA PRESKRBA V SOCIALIZMU 4 2.2

SAMOUPRAVNI MODEL STANOVANJSKE POLITIKE 5 2.3

STANOVANJSKA OSKRBA V MARIBORU OD LETA 1973 DALJE 7 2.3.1

Dejavnost in organizacija SSS v občini Maribor 7 2.3.2

Usmerjena stanovanjska gradnja 9 3 ZAKONSKI OKVIRI STANOVANJSKE POLITIKE V REPUBLIKI SLOVENIJI 10 3.1

USTAVNA IN ZAKONSKA PODLAGA 10 3.2

MEDNARODNE OBVEZNOSTI 10 3.2.1

Carigrajska deklaracija 10 3.2.2

Agenda Habitat 11 3.2.3

Evropska socialna listina 11 3.3

STANOVANJSKI ZAKON 12 3.3.1

Opredelitev nosilcev stan. politike in njenih alokativnih ukrepov12 3.3.2

Pravila v sistemu stanovanjske oskrbe 13 3.3.3

Privatizacija in denacionalizacija 15 3.4

SPREMEMBE IN DOPLONITVE STANOVANJSKEGA ZAKONA 15 3.5

NACIONALNI STANOVANJSKI PROGRAM 16 3.5.1

Uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa 17 3.6

NACIONALNA STANOVANJSKA VARČEVALNA SHEMA 18 3.6.1

Varčevanje 19 3.6.2

Premije 19 3.6.3

Donosnost 19 3.6.4

Dolgoročno stanovanjsko posojilo 19 3.6.5

Mariborčani in Nacionalna varčevalna stanovanjska shema 20 3.7

AKT O USTANOVITVI STANOVANJSKEGA SKLADA RS 20 3.8

NARAVA IN CILJI NOVE STANOVANJSKE POLITIKE 20 4

ZAGOTAVLJANJE STANOVANJ V MESTNI OBČINI MARTIBOR 22 4.1

PREDSTAVITEV STANOVANJSKEGA SKLADA MESTNE OBČINE MARIBOR 22 4.2

PREOBLIKOVANJE SSOM. 22 4.3

KAKO POSTATI NAJEMNIK STANOVANJA V LASTI SSOM 24 4.3.1

Socialna stanovanja 24 4.3.2

Neprofitna stanovanja 25 4.3.2.1

Kaj prinese točke pri natečaju za najem neprofitnega stanovanja 28 4.3.2.2

Izredna dodelitev neprofitnih stanovanj v najem 29 4.3.3

Varovana stanovanja 29 4.3.4

Pravice in obveznosti najemnikov stanovanj 30 4.4

NAJEMNINE 31 4.4.1

Profitna najemnina 31 4.4.2

Neprofitna najemnina 31 4.4.3

Socialna najemnina 32 5

STANOVANJSKA ANKETA 33 5.1

UVOD 33 5.2

TEŽAVE PRI ZBIRANJU STATISTIČNIH PODATKOV 33 5.3

O ANKETI 34 5.3.1

Vprašalnik 35 5.3.1.1

Vsebina vprašalnika 36 5.3.2

Izbor respondentov37 5.3.3

Anketiranje 38 5.4

LASTNOSTI ISKALCEV STANOVANJ PO STAROSTNIH SKUPINAH 38 5.4.1

Starostna struktura anketirancev 39 5.4.2

Anketiranci z rešenim oz. nerešenim stanovanjskim vprašanjem 40 5.4.3

Družinski status iskalcev stanovanj 41 5.4.4

Izobrazbena struktura iskalcev stanovanj 42 5.4.5

Socialni status iskalcev stanovanj 44 5.4.6

Trenutne stanovanjske rešitve anketiranih iskalcev stanovanj 44 5.4.7

Sklepna beseda podpoglavja 5.4 45 5.5

SPLOŠNO O ISKALCIH STANOVANJ 45 6

NEKATERE ODPRTE MOŽNOSTI OSKRBE S STANOVANJI V MOM 48 6.1

UVOD 48 6.2

DEMOGRAFSKA GIBANJA IN STANOVANJA 48 6.3

LASTNO ALI NAJEMNO STANOVANJE 51 6.4

SOVLAGANJA V NEPROFITNA NAJEMNA STANOVANJA 52 6.5

PROFITNO STANOVANJE 54 6.6

HIPOTEKARNO KREDITIRANJE 55 6.6.1

Problemi hipotekarnega kreditiranja v Sloveniji 56 6.7

STANOVANJSKI SKLADI 57 6.8

POSPEŠITEV GRADNJE NEPROFITNIH IN SOCIALNIH STANOVANJ 57 7

ZAKLJUČEK 59

SPISEK UPORABLJENE LITERATURE IN DRUGIH VIROV 62

SEZNAM TABEL 66

SEZNAM UPORABLJENIH KRATIC IN OKRAJŠAV 67

PRILOGE 68

Priloga: Vprašalnik - stanovanjska anketa 68

IZJAVA O AVTORSTVU IN NAVEDBA LEKTORJA 70

<>uvod

1.1Izhodišče diplomskega dela

Izhodišče diplomskega dela je, po mnenju pisca, skrajno pereč problem pomanjkanja stanovanj oz. možnosti dostopa do virov za rešitev stanovanjskega vprašanja. Stanovanjski zakon, sprejet v letu 1991, je pomenil uvajanje drugačne skrbi za stanovanjsko izgradnjo, saj je izhajal iz načela, da je skrb za rešitev stanovanjskega vprašanja predvsem skrb vsakega posameznika, država pa naj skozi sistem socialnih korektivov skrbi za skupine državljanov, ki brez njene pomoči ne bi mogli razrešiti svojega stanovanjskega vprašanja. V praksi se je izkazalo, da te skrbi države za socialno ogrožene sloje ni mogoče uresničevati brez ustreznega nivoja sredstev za izgradnjo socialnih in neprofitnih stanovanj. Vendar zadostna sredstva za stanovanjsko gradnjo v večini občin niso na razpolago, prav gotovo pa ne v Mestni občini Maribor. Ustvarjanje možnosti, da si državljani pridobijo primerno stanovanje in večanje ekonomske učinkovitosti stanovanjske oskrbe z uveljavitvijo zasebnih ekonomskih motivov sta dva temeljna cilja, ki sta v stanovanjski politiki jasno izražena. Vloga države je opredeljena kot podporna in ne kot neposredno odgovorna za oskrbo s stanovanji. Vloga države je opredeljena kot kompleksna, saj je odgovornost postavljena za celoto možnosti in ni omejena le na npr. zagotavljanje določenih tipov stanovanj ali npr. ne na le socialno ogrožene skupine. Stanovanjska politika je podporna, tista, ki podpira druge nosilce stanovanjske oskrbe - občino, neprofitne stanovanjske organizacije, zasebni najemni sektor ter zasebno samooskrbo z lastnim stanovanjem. Osebno prepričanje pisca tega dela je, da je trenutna situacija zelo pereča, saj se na stanovanjskem področju še ne kažejo rezultati sprejete stanovanjske politike države. Z gradnjo socialnih in neprofitnih stanovanj v Mariboru le rešujejo najbolj pereče probleme socialno najbolj ogroženih, število prosilcev na razpisih za ta stanovanja pa večkratno presega število dodeljenih stanovanj. Primanjkljaj najemnih stanovanj je izredno velik, delež javnega denarja pa premajhen oz. manjši kot bi moral biti po Nacionalnem stanovanjskem programu. Manjkajoča sredstva bodo morala priti iz zasebnih rok, torej bodo morali posamezniki za rešitev stanovanjskega vprašanja v večini primerov poskrbeti sami. To diplomsko delo se ukvarja z opisom akterjev in dejavnosti, ki posegajo na področje oskrbe s stanovanji, na koncu pa opiše nekaj možnih rešitev stanovanjske oskrbe v prihodnje, pri čemer pa daje poudarek predvsem na aktivnosti posameznika za rešitev njegovega stanovanjskega vprašanja.

1.2Namen in cilji raziskave

Raziskali smo kaj vse vpliva na oskrbo s stanovanji v Mestni občini Maribor. Z namenom izdelave tega diplomskega dela smo izvedli stanovanjsko anketo, ki naj bi deloma odgovorila na vprašanje kolikšne in kakšne so potrebe prebivalcev občine Maribor po različnih tipih stanovanj. Seveda pa izvedena anketa lahko predstavlja le en del odgovora, za celovito sliko  so nujni tudi drugi konkretni statistični podatki.

1.3Metode dela

Uporabili bomo več različnih metod. Prvi del je namenjen  zgodovinskemu in teoretičnemu opredeljevanju  stanovanjske politike. V tem delu uporabljamo predvsem deduktivno metodo. Iz splošnejših teoretičnih ugotovitev bomo izvedli sklepe o stanovanju in stanovanjski politiki v MOM. V poglavjih o sistemu stanovanjske oskrbe uporabljamo primerjalno metodo.  Tukaj gre v glavnem za sekundarno analizo podatkov, ki so bili že obdelani v drugih virih.  V celotnem delu bomo uporabili tudi zgodovinsko primerjalno metodo, ki se osredotoči na iskanje podrobnosti in razlik med nekoč in danes.

Analiziramo tudi učinke, ki jih prinaša nova stanovanjska politika na sistem oskrbe s socialnimi in neprofitnimi stanovanji v MOM. Tukaj uporabljamo deloma sekundarno analizo podatkov, ki so bili zbrani in obdelani za druge potrebe, deloma pa tudi analizo izvirnih podatkov, ki so bili zbrani na Stanovanjskem skladu občine Maribor. Pri obdelavi teh podatkov uporabljamo osnovne statistične metode.

Pri predstavitvi podatkov izvedene stanovanjske ankete uporabljamo osnovne statistične metode.

1.4Struktura diplomskega dela

Diplomsko delo je razdeljeno na 7 poglavij. 1. poglavje je uvod v diplomsko delo. V 2. poglavju podamo zgodovinski oris stanovanjske preskrbe v Sloveniji, opišemo stanovanjsko politiko v socializmu ter stanovanjsko oskrbo v Mariboru od leta 1973 dalje. V 3. poglavju predstavimo zakonske okvire stanovanjske politike v RS. Opisujemo ustavno in zakonsko podlago, predstavimo mednarodne obveznosti oz. izhodišča za pripravo Nacionalnega stanovanjskega programa. Nadaljujemo s predstavitvijo Stanovanjskega zakona, Nacionalnega stanovanjskega programa in Nacionalne stanovanjske varčevalne sheme. V tem poglavju predstavimo še naravo in cilje nove stanovanjske politike po letu 1991. 4. poglavje govori o zagotavljanju stanovanj v MOM. Predstavimo Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor in njegovo preoblikovanje v Medobčinski stanovanjski sklad Maribor. Opišemo pot kako postati najemnik stanovanja v lasti stanovanjskega sklada, ter različne tipe stanovanj v lasti sklada: socialno, neprofitno, varovano stanovanje. V tem poglavju govorimo o še o pravicah in obveznostih najemnikov stanovanj v lasti sklada in najemninah. V 5. poglavju podrobno predstavimo vprašalnik, ki smo ga uporabili za izvedbo stanovanjske ankete, ki smo jo izvedli z namenom izdelave tega diplomskega dela, opišemo težave pri pridobivanju drugih statističnih podatkov in predstavimo del z anketo dobljenih rezultatov. V 6. poglavju predstavimo nekatere odprte možnosti oskrbe s stanovanji v Mestni občini Maribor. S tem namenom uporabimo nekatere rezultate izvedene ankete in druge vire S 7. poglavjem na podlagi predstavljenih spoznanj in podatkov zaključimo diplomsko delo.

2. ZGODOVINSKI ORIS STANOVANJSKE PRESKRBE V SLOVENIJI

2.1 STANOVANJSKA POLITIKA IN STANOVANJSKA PRESKRBA V SOCIALIZMU>

V socializmu se je v Sloveniji in tedanji Jugoslaviji zvrstilo več modelov stanovanjske preskrbe in stanovanjske politike. Mejniki, ki so naznanjali odpravo prejšnjih in vpeljavo novih oblik, so bile stanovanjske reforme, ki so spremljale poglavitne gospodarske in politične reforme (Mandič, 1996, str. 137). Osnovno periodizacijo razvoja stanovanjskega področja do sedemdesetih let povzemamo po S. Mandič, ki v svojem delu povzema po T. Klemenčiču (Klemenčič v: Mandič, 1996, stran 137). Za najzgodnejša povojna leta je značilna odločilna vloga centralne države pri oblikovanju in alociranju stanovanjskih virov - stanovanjskih posojil in najemnih stanovanj. Leta 1953 je ta odgovornost prešla s centralne na republiško in mestno raven in ustrezne stanovanjske direkcije. Tako se je veliko prej kot v drugih socialističnih deželah začel proces decentralizacije pri alokaciji stanovanjskih virov. Z reformo leta 1965 je prišlo do nadaljnje decentralizacije pristojnosti, ki so prešle z državnih na nedržavne organizacije: na banke, ki so prevzele komercialna stanovanjska posojila, ter na podjetja, ki so prevzela odgovornost za oskrbo zaposlenih z ugodnimi stanovanjskimi posojili in najemnimi stanovanji. Pomembno za to obdobje je tudi bilo, da so gradbena podjetja začela odločati o obsegu, količini in ceni zgrajenih stanovanj in jih prosto prodajati. Pri nas se je sistem stanovanjske oskrbe razvil kot dvopolen, obstajala sta le dva tipa - lastno stanovanje in najemno družbeno stanovanje. Pridobivanje in oddajanje najemnih stanovanj v socializmu nista bila institucionalizirana kot posebna gospodarska dejavnost, ampak predvsem kot sestavina skupne porabe v delovnih organizacijah. V tem tipu preskrbe je viden vpliv industrijskega stanovanja kot zgodovinskega predhodnika, katerega posebnost je bila, da je imel delodajalec tudi vlogo stanodajalca. Ta usmeritev je znana kot "blaginjski kapitalizem". Delovne organizacije so relativno samostojno oblikovale stanovanjske sklade, ki so jih vodile voljene stanovanjske komisije. V zasebnem sektorju se zaradi zakonske omejitve števila stanovanj v lasti fizičnih in pravnih oseb oddajanje stanovanj ni moglo razviti kot profesionalna poslovna dejavnost. Ker je bilo stanovanje del skupne potrošnje zaposlenih, so bile delovne organizacije pri odločitvah o naložbah in alociranju razmeroma samostojne in neodvisne od državnih organov. Drugače je bilo pri upravljanju in vzdrževanju stanovanj ter pri določanju najemnine. Tu so imele le posredno vlogo, saj so se te odločitve sprejemale na lokalni ravni. Sprejemale so se tako, da je postalo neravnotežje med višino najemnine in stroški vzdrževanja tradicionalna tema vseh stanovanjskih reform. To je bil splošen problem socialnega stanovanja v socializmu, saj je tako strošek za stanovanje ohranjal nerazumno nizek delež v strukturi zasebne potrošnje - pri nas dolga leta 4 %. Družbeno stanovanje je bilo paradni konj samoupravnega modela stanovanjske politike, saj je bilo idealno združljivo z drugimi samoupravnimi institucijami. Sredi sedemdesetih let se mu je pridružilo še solidarnostno stanovanje. Program solidarnostnih stanovanj je bil zasnovan kot dopolnilo delovnim organizacijam in je meril na tisti del prebivalstva, ki jih ni dosegla "ugodnost iz zaposlitve", brezposelne, invalide, mlade družine itd. Zbiranje sredstev s prispevki delovnih organizacij, pridobivanje in alokacija teh najemnih stanovanj so bili v pristojnosti lokalnih samoupravnih interesnih skupnosti. Poleg delovnih organizacij in paradržavnih lokalnih institucij (SIS) se kot nosilec stanovanjske oskrbe pojavljajo tudi občine. Le-te so imele v lasti stanovanja skupnega ljudskega premoženja, pridobljena s povojnimi razlastitvami večjih zasebnih lastnikov. Po podatkih popisa iz leta 1990 so družbena stanovanja obsegala 33 % vsega stanovanjskega sklada, od tega solidarnostna stanovanja 4 %. Struktura lastništva najemnega družbenega sklada stanovanj je bila: - 30 % občine - 2 % država - 68 % podjetja. Ta sestava kaže, da je bila v tem času alokacija družbenih stanovanj izrazito decentralizirana in deetatizirana, saj je bila neposredna vloga države pri najemni stanovanjski oskrbi zelo majhna v primerjavi z občinami in zlasti delovnimi organizacijami.

2.2 SAMOUPRAVNI MODEL STANOVANJSKE POLITIKE

V prejšnjem podpoglavju smo spoznali najemno družbeno stanovanje, ki je bilo ključni inštrument tedanje stanovanjske politike. V tem podpoglavju si poglejmo tudi druge inštrumente in druge funkcije nosilcev stanovanjske politike. Od srede šestdesetih let je imela država pri izvajanju stanovanjske politike le relativno majhno vlogo, saj so imele delovne organizacije odločilen vpliv pri oblikovanju in razdeljevanju ključnih stanovanjskih virov - najemnih stanovanj in ugodnih stanovanjskih posojil. O državi govorimo lahko le pogojno, saj je veliko njenih funkcij pri oblikovanju stanovanjske in drugih področnih politik opravljalo družbeno planiranje. V sedemdesetih letih je bil ta sistem planiranja institucionalno preoblikovan v sistem medsebojnega dogovarjanja in sporazumevanja med organizacijami, regijami in panogami. Sredi sedemdesetih let so se razvile dodatne organizacijske oblike - občinske samoupravne interesne skupnosti za stanovanje, kar je ustrezalo ideji "integralnega samoupravljanja", ki se je uvajalo v vseh družbenih dejavnostih nasploh. Glavni namen je bil, da bi samoupravljanje prestopilo meje podjetja in se vključilo v proces oblikovanja posameznih politik, pa tudi v proces socialnega in prostorskega planiranja. Tako bi skozi samoupravne interesne skupnosti delovne organizacije sodelovale pri financiranju, oblikovanju in delno tudi izvajanju programov. Ta model je na stanovanjsko področje prinesel dve pomembni inovaciji in samoupravnim interesnim stanovanjskim skupnostim pripisal zlasti dve funkciji: 1. Vnaprejšnja uskladitev med ponudbo in povpraševanjem po novozgrajenih stanovanjih, t. i. družbeno usmerjena stanovanjska gradnja. Načrtovanje in financiranje stanovanjske gradnje v neki lokaliteti naj bi omogočila neposredno sporazumevanje med občinskimi institucijami, gradbenimi podjetji in kupci oz. soinvestitorji. V vlogi le-teh so nastopala podjetja, ki so tako pridobivala stanovanja in jih oddajala v najem, pa tudi fizične osebe, ki so tako pridobivale lastno stanovanje. 2. Oblikovanje in financiranje dveh programov na občinski ravni: - program vzajemnosti - dodeljevanje ugodnih posojil posameznikom in podjetjem za nakup stanovanj, - program solidarnosti - pridobivanje in oddajanje najemnih stanovanj opredeljenim socialno ogroženim skupinam (t. i. solidarnostna stanovanja) ter subvencioniranje najemnin (delno nadomeščanje stanarin). Ta dva programa sta bila dopolnilo programom delovnih organizacij. Odločilna vloga delovnih organizacij pri zagotavljanju stanovanjskih posojil in najemnih stanovanj zaposlenim je globoko vplivala na strukturo stanovanjske preskrbe. Najprej, ker je najemno stanovanje v načelu pomenilo obliko skupne porabe oz. ugodnost iz zaposlitve in je bilo predvsem pristojnost delovnih organizacij, so bili tudi njegova rast, prostorska lokacija in alociranje socialnim skupinam neposredno odvisni od gospodarske uspešnosti lokalnih podjetij ter panog. Tako se najemno stanovanje ni razvilo kot samostojna gospodarska dejavnost, ampak je sodilo v skupno porabo in v domeno socialne varnosti. Naložbe v nova stanovanja so bile tako zelo odvisne od gospodarske uspešnosti podjetja in so se v obdobju gospodarskega nazadovanja zelo zmanjšale. To je bilo očitno od srede osemdesetih let, ko se je postopno nižal predpisani del dohodka, ki naj bi ga podjetje namenilo za svoj stanovanjski sklad in ki je konec osemdesetih let postal že neobvezen. Z recesijo in nižanjem vrednosti prispevkov za stanovanjske sklade pa se je prestrukturirala tudi njihova namembnost: vse večji delež se je namenjal posojilom in vse manj pridobivanju najemnih stanovanj. Druga značilnost stanovanjske preskrbe, ki jo je omogočala ta decentralizirana struktura oblikovanja in alokacije stanovanjskih virov, je bila široka dostopnost do lastnega stanovanja. Ob dopolnilni podpori komercialnih stanovanjskih posojil in predvsem ob velikem obsegu samoaktiviranja in samopomoči se je razvijalo samograditeljstvo, ki je postalo po obsegu prevladujoči način dostopa do stanovanja. Podatki projekta Kvaliteta življenja v Sloveniji (Mandič v: Mandič, 1996, stran 142) so na reprezentativnem vzorcu pokazali, kako je prebivalstvo prišlo do stanovanja (anketiranec ali njegov partner): - 24,6 % je prišlo do stanovanja z gradnjo, - 24,3 % je uporabljalo stanovanje sorodnika (ne partnerja), - 18,0 % je stanovanje dobilo od sorodnikov ali podedovalo od njih, - 17,7 % je pridobilo najemno stanovanje delovne organizacije, - 6,5 % je stanovanje kupilo, - 2,8 % je uporabljalo solidarnostno stanovanje, - 6,0 % je stanovanje pridobilo drugače. Samoupravni model stanovanjske politike je - enako kot sistem samoupravljanja nasploh - v drugi polovici osemdesetih let počasi izgubljal podporo in legitimnost. Vse bolj je prevladovalo kritično mnenje, da ni bil socialno pravičen ne gospodarsko učinkovit. Ni namreč odpravil družbenih neenakosti pri dostopu do stanovanja, gospodarska neučinkovitost pa se je kazala zlasti z rastočo ceno stanovanj v družbeni gradnji ter s slabim vzdrževanjem stanovanj in odsotnostjo spodbud za vlaganje v stanovanje (Mandič, 1996, stran 142). Vendar se ta model stanovanjske politike v drugi polovici osemdesetih let ni spraznil le vrednostno, ampak tudi po finančnih virih. Prvotno so se naložbe v stanovanja izrazito zmanjšale, kasneje pa je bil obvezni prispevek za stanovanjske namene podjetij popolnoma odpravljen. Podjetja svojih obrestnih mer pri stanovanjskih posojilih zaposlenim v času visoke inflacije niso prilagodila, zato je posojilni kapital podjetij nepovratno skopnel.

2.3 STANOVANJSKA OSKRBA V MARIBORU OD LETA 1973 DALJE

2.3.1 Dejavnost in organizacija SSS v občini Maribor

Delovanje Samoupravne stanovanjske skupnosti občine Maribor sega že v leto 1973, ko so bila sprejeta dopolnila k slovenski ustavi ter resolucija o nadaljnjem razvoju slovenskega gospodarstva. Občinska skupščina občine Maribor je ustanovila SSS občine Maribor julija 1973. Samoupravni sporazum o ustanovitvi SSS občine Maribor je bil sklenjen 20. 12. 1974, skupnost pa se je konstituirala marca 1975. Izoblikovane so bile tri samoupravne enote - enota za graditev stanovanj, enota za gospodarjenje s stanovanjskim fondom, enota za družbeno pomoč v stanovanjskem gospodarstvu. Najvišji organ vsake enote je bil zbor delegatov, zbori so ločeno obravnavali in odločali o vprašanjih s svojega področja. Kmalu se je oblikoval še četrti zbor izvajalcev stanovanjske graditve. Dopolnitve Zakona o samoupravnih stanovanjskih skupnostih iz leta 1978 so spremenile njihovo dotedanjo organiziranost. Od tedaj so bile oblikovane enovito, organizirane pa dvodomno (zbor uporabnikov in zbor izvajalcev). Stanovanjsko skupnost upravlja skupščina, ki jo sestavljata ta zbora. Temeljne pristojnosti obeh zborov so enakopravna obravnava in sprejem samoupravnih aktov, poročil o delu in načrtov skupnosti, volitev in razreševanje funkcionarjev, delegatov, urejanje medsebojnih razmerij med skupnostjo in delovno skupnostjo SSS. Zbor uporabnikov je samostojno sprejemal sklepe o določanju osnov za izoblikovanje stanarin in najemnin v družbenih stanovanjskih hišah ter prispevkov etažnih lastnikov, sklepe o predlogih za standarde stanovanj ter normative za tekoče vzdrževanje delov in naprav v stanovanjskih hišah v družbeni lastnini, o družbeni pomoči v stanovanjskem gospodarstvu. Kolektivni izvršilni organ skupščine je izvršilni odbor, ki je skrbel za izvajanje sklepov skupščine stanovanjske skupnosti. Njegova vloga je bila usmerjevalna in usklajevalna. Temeljna področja delovanja samoupravne stanovanjske skupnosti občine Maribor so bila: - gospodarjenje s stanovanjskim fondom, - družbena pomoč v stanovanjskem gospodarstvu, - družbeno usmerjena gradnja. Strokovne naloge iz navedenih področij je SSS občine Maribor poverila delovni skupnosti ter specializiranim organizacijam: - delovni organizaciji Staninvest in stanovanjskim enotam, - Kreditni banki Maribor, sektorju za kreditiranje stanovanjske in komunalne izgradnje, - Biroju za izgradnjo mesta in izvenmestnih naselij.

2.3.2 Usmerjena stanovanjska gradnja

Usmerjena stanovanjska gradnja se je do leta 1989 izvajala v okviru dejavnosti samoupravne stanovanjske skupnosti za področje mesta, po razdružitvi občin pa za področje občine Maribor. Strokovna opravila je do leta 1984 po pooblastilu izvajal Staninvest, od leta 1984 dalje pa Zavod za izgradnjo Maribora (ZIM). Po ukinitvi samoupravne stanovanjske skupnosti in na osnovi sklepa Izvršnega sveta skupščine občine Maribor je bila s 1. 1. 1990 dejavnost usmerjene stanovanjske gradnje prenesena v ZIM. S 1. 1. 1990 je ZIM v celoti prevzel vse pravice in obveznosti usmerjene stanovanjske gradnje. V letu 1998 so prenehale vse dejavnosti gradnje objektov in so se na tem področju reševale in financirale le še reklamacije po garancijskih rokih. Dejavnost ZIM je bila pretežno naravnana na skrb za poravnavanje finančnih obveznosti ter pravno zaključevanje terjatev iz preteklih let (vključno aktivnosti ob stečajih in prisilnih poravnavah dolžnikov ter priprava odpisov neizterljivih dolgov) ter zagotovitev čim višjih prihodkov iz finančnega poslovanja. Upravljavec je vodil tudi vse potrebne poslovno-knjigovodske evidence za podračun za gospodarjenje s stanovanjskim fondom po dogovoru s takrat šele predvidenim novim upravljavcem - Stanovanjskim skladom občine Maribor. Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor je neprofitna stanovanjska organizacija. Z Odlokom o Stanovanjskem skladu občine Maribor je bil ustanovljen leta 1992, delovati pa je začel šele v letu 1994.

3 ZAKONSKI OKVIRI STANOVANJSKE POLITIKE V REPUBLIKI SLOVENIJI

3.1 USTAVNA IN ZAKONSKA PODLAGA

Osnove stanovanjske politike v Sloveniji so določene z dvema glavnima dokumentoma, Stanovanjskim zakonom (Ur. l. RS, št. 18/91) in Nacionalnim stanovanjskim programom (Ur. l. RS, št. 43/00). "Opredelitev vloge države do stanovanjske politike je zapisana v 78. členu Ustave Republike Slovenije: "Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje." Vloga države je torej opredeljena kot posredna. Taka vloga države sodi v podporni tip stanovanjske politike, kjer država ne skrbi neposredno za oskrbo s stanovanji, temveč posredno podpira druge nosilce stanovanjske oskrbe - občine, neprofitne stanovanjske organizacije, zasebni najemni sektor in zasebno oskrbo z lastnim stanovanjem." (Černič Mali in Kreitmayer, 1999, str. 240) Nacionalni stanovanjski program je uradna strategija razvoja stanovanjske politike in je ključnega pomena za pravilno izvajanje stanovanjske politike. Zakon o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi je bil sprejet v letu 2000 (Ur. l. RS 86/00).

3.2 MEDNARODNE OBVEZNOSTI

Med pomembnimi izhodišči za pripravo Nacionalnega stanovanjskega programa je potrebno omeniti tudi nekatere mednarodne listine. Najpomembnejši sta dve in sicer Agenda Habitat skupaj s Carigrajsko deklaracijo in Evropska socialna listina.

3.2.1 Carigrajska deklaracija

Voditelji držav, vladnih in uradnih delegacij držav (tudi Slovenije) so bili med 3. in 14. junijem 1996 zbrani na Konferenci združenih narodov o človekovih naseljih Habitat II v Carigradu v Turčiji. Potrdili so skupni cilj zagotavljanja primernega bivališča za vse kot ene od človekovih pravic in temeljnih svoboščin.

Zavezali so se k prizadevanju za razširitev ponudbe cenovno dostopnih stanovanj z učinkovitim socialnim  in do okolja odgovornim omogočanjem lažjega dostopa do pridobitve primernega stanovanja (do zemlje, do posojil, pomoči tistim, ki sami niso sposobni nastopati na trgu stanovanj).

3.2.2 Agenda Habitat

Eden od pomenov Agende Habitat je potrditev podpisnic, držav članic OZN, privrženosti k skupnemu cilju, da zagotovijo pravico do primernega stanovanja, kot je opredeljena v drugih mednarodnih listinah. Države so prevzele obveznost, da ljudem omogočijo in praviloma ne zagotovijo pridobitev prebivališča. Zavezale so se tudi, da bodo spodbujale primerno financiranje in smotrno graditev stanovanj ter njihovo cenovno dostopnost.

Agenda Habitat našteva ukrepe vlad za uresničevanje namena Agende Habitat. Med temi ukrepi je tudi navedeno sprejemanje politik, katerih namen je zagotavljati bivališča, ki so bivalno ustrezna, cenovno dosegljiva in dostopna tudi za tiste, ki si z lastnimi sredstvi ne morejo zagotoviti ustreznega stanovanja.

V okviru omenjenih politik je potrebno med drugim izvajati tudi ukrepe uravnavanja in spodbujanja trga zaradi širitve ponudbe cenovno dosegljivih stanovanj, zagotavljati subvencije in pomoči pri najemninah in drugih plačilih stanovanj za revne, podpirati občinske, zadružne in neprofitne lastniške in najemniške stanovanjske programe, spodbujati podporne storitve za brezdomce in druge ranljive skupine, spodbujati inovativne finančne načine javnega in zasebnega sektorja pri zagotavljanju cenovno dostopnih najemnih in lastnih stanovanj.

Agenda Habitat zavezuje vlade k integraciji stanovanjskih politik z makroekonomsko, socialno, demografsko, okoljsko oz. prostorsko ter kulturno politiko in poudarja njihovo odgovornost za omogočanje dobrega delovanja stanovanjskega trga. V tem okviru posebej naštevamo izmed v Agendi taksativno naštetih ukrepov uporabo ustreznih fiskalnih ukrepov, spodbujanje lastne gradnje, ukrepe za zagotavljanje zemljišč, sproščanje čimveč domačih in mednarodnih sredstev za stanovanjsko financiranje, zagotavljanje dostopa do komunalne infrastrukture in služb ter ukrepe za izboljšanje načrtovanja, oblikovanja, gradnje in prenove stanovanj.

3.2.3 Evropska socialna listina

Spremenjena Evropska socialna listina je zamenjala Evropsko socialno listino iz leta 1961 in je na podlagi sklepov Evropske konference o človekovih pravicah, ki je bila leta 1990 v Rimu v Italiji, posodobila in razširila vse človekove pravice. Države podpisnice so za svoj cilj sprejele, da si z vsemi ustreznimi državnimi in mednarodnimi sredstvi prizadevajo, da bodo ustvarile razmere, v katerih je mogoče učinkovito uresničiti 31 taksativno naštetih pravic in načel, med katerimi je na zadnjem, ne pa najmanj pomembnem mestu, zapisano: »31. Vsak ima pravico do nastanitve.«

Evropska socialna listina zavezuje države pogodbenice, članice Sveta Evrope, da bodo z namenom, da bi zagotavljale učinkovito uresničevanje pravice do nastanitve, sprejele ukrepe, s katerimi bodo pospeševale dostopnost do nastanitve primernega standarda, preprečevale in zmanjševale brezdomstvo z namenom, da bi ga postopno odpravile ter vplivale na ceno nastanitve tako, da bo dostopna tistim brez zadostnih sredstev. V njej je v okviru pravice družine do socialnega, pravnega in ekonomskega varstva poudarjen pomen spodbujanja ukrepov za razreševanje stanovanjske problematike družin, kar je eden od potrebnih pogojev za celovit razvoj družine, ki je temeljna enota družbe.

Vse določbe je Slovenija sprejela kot pravno zavezujoče, kar je storila z ratifikacijo spremenjene Evropske socialne listine.

3.3 Stanovanjski zakon

Stanovanjski zakon je bil sprejet 3. oktobra 1991. Vpeljal je veliko novosti, na stanovanjskem področju je pravzaprav pustil le malo nespremenjenega. Novosti so bile večinoma korenite spremembe, ki so pomenile prekinitev s prejšnjimi organizacijskimi oblikami. V bivšem sistemu država pri izvajanju stanovanjske politike ni imela velike vloge, delovne organizacije so imele odločilno vlogo pri oblikovanju in razdeljevanju stanovanjskih virov. Država je določila splošna pravila razdeljevanja najemnih stanovanj in predpisala najnižjo stopnjo prispevkov, ki so jih organizacije namenjale za stanovanjske sklade. Na odločitve delovnih organizacij glede razdeljevanja najemnih stanovanj pa je država vplivala s formalnimi in neformalnimi mehanizmi. S splošno odpravo samoupravne organiziranosti v podjetjih, družbenih in infrastrukturnih dejavnostih, so na stanovanjskem področju prenehale vse pristojnosti prej ključnih nosilcev stanovanjske politike - samoupravnih stanovanjskih skupnosti in delovnih organizacij. Odpravljen je bil tudi njihov sistemski vir, prispevek iz dohodka delovnih organizacij, prav tako pa tudi njihova vloga pri načrtovanju in organizaciji stanovanjske gradnje in prenove v občinah. V pripravo zakona so bila vključena resorna ministrstva, ne pa tudi strokovna javnost in tudi ne predvideni nosilci stanovanjske oskrbe, ki jim je bila pripisana največja odgovornost na tem področju (občine, neprofitne stanovanjske organizacije).

3.3.1 Opredelitev nosilcev stanovanjske politike in njenih alokativnih ukrepov

Vlogo države v stanovanjski oskrbi določa Ustava Republike Slovenije, ki v 78. členu navaja: "Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje." To odgovornost natančneje določa Stanovanjski zakon, ki je razdelil pristojnosti med državo in občinami. Zakon je določil elemente nove stanovanjske politike v Sloveniji, opredelil nove nosilce stanovanjske politike in njene ključne instrumente ter ciljne skupine. Zakon je določil dve ravni stanovanjske politike in razmejil njuno odgovornost ter pristojnosti - na republiško in občinsko. Stanovanjski zakon je določil inštrumente stanovanjske politike, njihove izvajalce ter ciljne skupine: - socialna stanovanja: njihovo pridobivanje in oddajanje je naloga občin, ciljno skupino določa Stanovanjski zakon (člen 100 in člen 101), pa tudi prednostna merila za pridobitev socialnega stanovanja v najem; podrobnosti točkovanja določa republiški pravilnik ter na njegovi podlagi občinski pravilniki, - delno nadomeščanje stanarine oz. tako imenovano pomoč pri uporabi stanovanja, ki se dodeljuje po socialnovarstvenih predpisih, - pomoč pri odplačevanju posojil ter posojila z ugodno obrestno mero (81. člen): te dejavnosti opravlja stanovanjski sklad Republike Slovenije po pravilih, določenih s Stanovanjskim zakonom; s tem zakonom je določena tudi ciljna skupina prejemnikov pomoči - to so državljani RS ter neprofitne stanovanjske organizacije (podrobnejše pogoje določa člen 91 za fizične osebe ter členi 93 do 95 za neprofitne stanovanjske organizacije), - neprofitna najemna stanovanja: ta stanovanja pridobivajo in oddajajo neprofitne stanovanjske organizacije, pravila delovanja pa določata Stanovanjski zakon in republiški pravilnik.

3.3.2 Pravila v sistemu stanovanjske oskrbe

Poleg ključnih instrumentov stanovanjske politike, ki sodijo med alokativne ukrepe, in ki smo jih opisali v prejšnjem podpoglavju, pa je Stanovanjski zakon vpeljal tudi vrsto regulativnih ukrepov, ki določajo pravila delovanja akterjev v sistemu stanovanjske oskrbe. Temeljna odgovornost za zagotavljanje najemnih stanovanj z novo zakonodajo ni več naložena delodajalcu, vendar tega tudi nikomur ne omogoča. Zasebna lastnina v socializmu je bila omejena na dve stanovanjski enoti na osebo, zato se zasebni sektor ni razvil. Zakon predvideva mešano sestavo nosilcev najemne stanovanjske oskrbe ter določa naslednje tipe najemnega stanovanja: - profitno stanovanje: stanovanje, ki ga lastnik oddaja zaradi pridobivanja dobička, - službeno stanovanje: stanovanje, ki ga delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb, - neprofitno stanovanje: stanovanje, zgrajeno oz. oddano na način, določen z zakonom - stanovanja, ki jih pridobiva neprofitna stanovanjska organizacija, ter režim, zagotovljen prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, - socialno stanovanje: stanovanje, namenjeno za oddajo socialnemu upravičencu. Pri poimenovanju tipov najemnega stanovanja uporabljamo izraze, ki so uporabljeni v Stanovanjskem zakonu in jih ne slovenimo. Sledimo poimenovanju, kot ga uporablja tudi dr. Mandičeva (Mandič, 1996, stran 149). Izraz "neprofitno stanovanje" bi lahko zamenjali s slovensko besedo "nepridobitno", vendar bomo sledili Stanovanjskemu zakonu in dr. Mandičevi. Po dveh postavkah v poglavju o pravicah najemnikov nasploh, relativna trajnost najemne pogodbe in regulirana višina najemnine (Bejrum in Jaffe v: Mandič, 1996, stran 149), lahko te tipe ob upoštevanju tudi drugih določil zakona razvrstimo takole: - neprofitna in socialna stanovanja imajo trajno pogodbo in regulirano neprofitno najemnino, - službena in profitna stanovanja imajo prosto najemnino, po trajnosti najemne pogodbe pa se ločijo na službena stanovanja in stanovanja v lasti fizičnih oseb, ki oddajajo do tri stanovanja in se lahko oddajajo za določen čas in na druga stanovanja, ki se oddajajo za nedoločen čas. Socialno in neprofitno stanovanje sta tudi zakonsko normirani glede ciljne populacije. Natančnejša opredelitev meril upravičencev in prednosti ter postopek sta prepuščena podzakonskim aktom, zakon navaja le temeljna merila do upravičenosti do socialnega stanovanja. Načeloma je tudi standard teh stanovanj normiran s podzakonskimi akti. Pri tem naj bi za socialno stanovanje veljale nižje postavljene norme (nižji dohodkovni cenzus, nižji stanovanjski standard) kot za neprofitno stanovanje. Splošnemu pojmu socialnega stanovanja ustrezata tako neprofitno kot socialno stanovanje, preostala dva tipa pa sodita v zasebni najemni sektor. Kot nosilce oskrbe s socialnimi stanovanji navaja zakon občine, kot nosilce oskrbe z neprofitnimi stanovanji pa neprofitne stanovanjske organizacije. Že v letu 2000 naj bi dosegli naslednjo strukturo stanovanjske oskrbe v celotnem skladu stanovanj: - 15 % neprofitna stanovanja, - 4 % socialna stanovanja, - 1 % službena stanovanja, - 5 % profitna stanovanja, - 75 % lastna stanovanja. Stanovanjski zakon je postavil pravila delovanja institucijam, ki delujejo v sistemu stanovanjske oskrbe. To so predvsem: - Stanovanjski sklad Republike Slovenije, ki letno razpisuje natečaje za pridobivanje posojil z ugodno obrestno mero. Ciljne skupine pri teh razpisih so ponavadi mlade družine, graditelji stanovanjskih hiš, osebe, ki adaptirajo stanovanja idr. - Neprofitne stanovanjske organizacije, ki so bile ustanovljene za pridobivanje in upravljanje neprofitnih najemnih stanovanj. Stanovanjski zakon je določil pristojnost Ministrstva za okolje in prostor pri priznanju statusov neprofitnih stanovanjskih organizacij ter pri sprejemu pravilnikov o njihovem delovanju. - Svet za varstvo pravic najemnikov, ki delujejo na občinski ravni in spremljajo pravice najemnikov in dajejo pobude za ukrepe (po Mandičevi, 1996, strani 144-53). - Stanovanjska zbornica Slovenije, strokovno združenje lastnikov najemnih stanovanj in izvajalcev stanovanjskih storitev, ustanovljena 7. 6. 2000 (Hegler, 2000, stran 34).

3.3.3 Privatizacija in denacionalizacija

"Stanovanjski zakon je oktobra leta 1991 vpeljal kompleksen sistem določb, ki so institucijo družbenega stanovanja odpravile in jo privedle v nove tipe stanovanjske oskrbe" (Mandič, 1996, stran 151). Poleg več vpeljanih mehanizmov sta imela dva ključno vlogo - prodaja stanovanj najemnikom in vrnitev lastništva fizičnim osebam, ki so bile razlaščene. V okviru te diplomske naloge bomo obravnavali samo prodajo stanovanj najemnikom, saj mehanizem vrnitve lastništva razlaščenim fizičnim osebam presega okvir tega dela. "Privatizacija družbenega stanovanja je temeljila na pravici do odkupa stanovanja, ki jo je zakon zagotovil vsem zakonitim najemnikom v družbenih stanovanjih" (Mandič, 1996, stran 151). Zakon je določil enotne finančne pogoje odkupa, ki so bili za najemnike ugodni, saj je bila cena stanovanja bistveno nižja od tržne. Ta cena je postala ena žgočih tem stanovanjskih analitikov, saj so opozarjali na njeno ekonomsko neracionalnost in tudi socialno neupravičenost (Bajt, 1991, Stanovnik, 1992 v: Mandič, 1996, stran 151). "V višini in smeri toka denarja, ki je spremljal prenos lastniškega naslova, se kažejo subjekti, ki so bili opredeljeni kot dediči družbene lastnine: najemniki, institucija v vlogi prejšnjega lastnika ter takrat (pripis avtorja) novoustanovljeni Stanovanjski sklad Republike Slovenije; prvi so najemniki, ki so uveljavili 30% popust ali odpravnino ob izpraznitvi stanovanja, drugi subjekt je prejšnji lastnik (t. j. večinoma podjetja, občine in druge ustanove), tretji pa Stanovanjski sklad RS. Slednja dva sta si delila kupnino v razmerju 80 : 20 %" (Mandič, 1996, stran 151).

3.4 Spremembe in dopolnitve stanovanjskega zakona

V Uradnem listu RS št. 1/2000 je bil objavljen Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona. Ta zakon uvaja stroškovno najemnino kot neprofitno. Temo bomo bolj podrobno obdelali v naslednjem poglavju.

3.5 Nacionalni stanovanjski program

Nacionalni stanovanjski program je bil sprejet 10. maja 2000 (Ur. l. RS, št. 43/2000). Nacionalni stanovanjski program je uradna strategija razvoja stanovanjske politike in je ključnega pomena za pravilno izvajanje stanovanjske politike. Nacionalni stanovanjski program na podlagi Stanovanjskega zakona opredeljuje najpomembnejše smeri razvoja stanovanjske oskrbe, ki izražajo javni interes na stanovanjskem področju, to je omogočiti vsakemu državljanu RS ob njegovem lastnem prizadevanju pridobitev primernega stanovanja za njegove potrebe in za življenje njegove družine. Nacionalni program opredeljuje elemente celovitega razvoja na stanovanjskem področju, določa pa predvsem (v skladu s 77. členom Stanovanjskega zakona): - javni interes na področju načrtovanja stanovanjske gradnje, prenove in poselitve slovenskega prostora, - obseg in dinamiko graditve stanovanj in stanovanjskih hiš, - način zagotavljanja pestrosti stanovanjske ponudbe, - kriterije za delež oziroma razmerje med profitnim in neprofitnim stanovanjskim sektorjem, lastnimi stanovanji in socialnimi korektivi, - kriterije za določanje obsega reševanja stanovanjskih vprašanj z različnimi oblikami spodbud in pomoči po posameznih skupinah koristnikov sredstev, - izhodišča smotrnosti in kvalitete stanovanjske gradnje oziroma pozidave kot osnovo za racionalizacijo graditve, - pogoje spodbujanja in pridobivanja stanovanj na demografsko ogroženih območjih, - usmeritve stanovanjske poselitve prostora v skladu z regionalnim razvojem in varstvom okolja, - obseg sredstev za razreševanje stanovanjskih vprašanj mladih, družin z več otroki, mladih družin in invalidov v neprofitnem stanovanjskem sektorju in kriterije za razporejanje teh sredstev občinam, - način spodbujanja investicij v prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš (Nacionalni stanovanjski program, uvod). Kot določa 78. člen so ukrepi za realizacijo NPSta predvsem: - spodbujanje graditve najemnih in lastnih stanovanj različnih kategorij s spodbudo vseh oblik organiziranja občanov za dosego tega cilja, - usmerjanje socialne politike na stanovanjskem področju v selektivno zajemanje določenih skupin prebivalstva, ki si ne morejo sami razrešiti stanovanjskega vprašanja, - sofinanciranje posebnih bivalnih potreb telesno in duševno prizadetih občanov - spodbujanje skladnega regionalnega razvoja, poselitvene in demografske politike z dodatnim financiranjem gradnje stanovanj za potrebe demografsko ogroženih območij, - izboljšanje materialnih možnosti upravljanja s stanovanji in stanovanjskimi hišami (Nacionalni stanovanjski program, uvod). 79. člen določa za financiranje Nacionalnega stanovanjskega programa ustanovitev Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, ki je pravna oseba javnega prava s pravicami, obveznostmi in odgovornostmi, določenimi s Stanovanjskim zakonom (po Nacionalnem stanovanjskem programu, uvod). Nacionalni stanovanjski program je bil dolgo pričakovan in zelo zaželen. Program v poglavju 1.2.5 Potrebe po stanovanjih opozarja, da se je dostopnost do primernega stanovanja drastično zmanjšala. Razkorak med povpraševanjem in ponudbo stanovanj je v konkretnih razmerah na lokalni ravni še bolj občuten, kot so razmerja na nacionalni ravni. Glavni cilji stanovanjske politike so takšni, da jim ni kaj dodati, namen NPSta pa je, da bo v Sloveniji v ustreznem časovnem okviru z lastnim prizadevanjem in pomočjo skupnosti vsakdo lahko uresničil svojo temeljno pravico do primernega stanovanja. Vendar pa obstaja strah, da občine in država ne bodo sposobne pravočasno uveljaviti učinkovitih ukrepov za dosego zastavljenih ciljev (Hegler, 2000, stran 34).

3.5.1 Uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa

"Po uresničevanju Nacionalnega stanovanjskega programa je prednostnega pomena uravnoteženje ponudbe in povpraševanja po vseh vrstah stanovanj" (Blaganje, 2000, stran 14). Uresničevanje NPSta zahteva projektno organiziranost in vodenje, kar pa zaradi avtonomije izvajalcev, več ministrstev in občin, pomeni precejšen izziv. Ne moremo namreč vedeti, če bodo na vseh ravneh odločanja stanovanjske projekte obravnavali z enako prioriteto. Poleg glavnih ukrepov, potrebnih za uresničevanje aktivne stanovanjske politike, ki jih navaja NPSta in ki jih bodo omogočile tudi spremembe in dopolnite SZ, je treba v enaki meri usmerjeno ukrepati tudi na področjih zunaj ožjega stanovanjskega področja. Ti ukrepi podpirajo tudi druge gospodarske dejavnosti (Blaganje, 2000, stran 17-18). "Ključna, zaradi neposrednih in posrednih učinkov s stanovanjskim sicer povezana, vendar nestanovanjska področja ukrepanja, od katerih sta samo prvi dve prostorski, so: - področje gospodarjenja s stavbnimi zemljišči oz. povečana ponudba ter dostopnost do komunalno opremljenih nezazidanih stavbnih zemljišč za graditev stanovanjskih stavb - oživitev trga stavbnih zemljišč, - področja urejanja prostora oz. prostorskega načrtovanja, zlasti določanje območij stavbnih zemljišč s spremembami in dopolnitvami prostorskih planov občin in določanje pogojev za posege v prostor s prostorskimi izvedbenimi akti, - upravno področje in na njem ožje področje dovoljevanja graditve objektov, - finančno področje in na njem ožja področja bančništva (hipotekarni posli in pogoji stanovanjskega varčevanja in kreditiranja), financiranje občin ter davkov - vključno s parafiskalnimi dajatvami, - investicijsko področje, zlasti spodbujanje korporativnega investiranja v profitna stanovanja vključno z dajanjem v leasing in dolgoročni zakup neprofitnim stanovanjskim organizacijam (tudi zadrugam) zaradi pridobivanja neprofitnega in občinam zaradi zagotavljanja socialnega fonda, vendar tudi spodbujanje več ponudnikov gradnje za trg, - področje razvojnih in drugih spodbud oziroma prenosov državnih sredstev v lokalne skupnosti, - interventni ukrepi države" (Blaganje, 2000, stran 18). "Za uspešno uresničevanje ciljev NPSta so posebnega pomena usklajevalna vloga Vlade RS in vzajemnost pri delovanju pristojnih ministrstev" (Blaganje, 2000, stran 18). Gre za nacionalni projekt, širši, kot je zgolj stanovanjska oskrba, zato z njegovim izvajanjem povezani predvidljivi problemi zahtevajo več kot samo dobro uresničevanje nalog iz lastne pristojnosti posameznih organov. NPSta se bo fizično uresničeval v občinah, ukrepi zunaj stanovanjskega območja pa so za uresničevanje programa pomembnejši kot spremembe na ožjem stanovanjskem področju. Oživitev trga in povečanje ponudbe stanovanjskih zemljišč (naloga občin) sta hkrati prvi pogoj za uspeh programa ter najtežavnejši in najbolj negotov del njegovega uresničevanja (Blaganje, 2000, stran 30-31).

3.6 Nacionalna stanovanjska varčevalna shema

Nacionalna varčevalna stanovanjska shema je vzbudila upanja za mnoge, ki so prepuščeni negotovim najemnim razmeram ali brez ustreznih stanovanj. Tudi tistim, ki bivajo pri sorodnikih in zaželijo zaživeti v novi družini, je državni načrt, imenovan stanovanjska shema, vzbudil novo upanje po rešitvi stanovanjskega vprašanja. Zakon o nacionalni varčevalni stanovanjski shemi je bil objavljen v Uradnem listu RS št. 86/00. Ta zakon določa nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo kot sistemsko podlago za spodbujanje dolgoročnega varčevanja in povečanja obsega ugodnega dolgoročnega stanovanjskega kreditiranja. Nacionalna stanovanjska varčevalna shema (NSVS) s sistemom državnih premij omogoča in zagotavlja državljanom ugodno dolgoročno varčevanje s pravico do nizko obrestovanih bančnih dolgoročnih stanovanjskih posojil po pogojih zakona (ZNSVS, 1. člen). Določbe tega zakona se ne uporabljajo za pogodbe o varčevanju, sklenjene v izbranih bankah na podlagi javnega razpisa z dne 22. 4. 1999, v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, ki jo je sprejela Vlada Republike Slovenije 25. marca 1999 in 6. aprila 1999 (ZNSVS, 43. člen). Sklepanje pogodb je namreč potekalo že pred sprejetjem ZNSVS. Zakon opredeljuje vse pogoje nacionalne varčevalne stanovanjske sheme. V nadaljevanju bomo opredelili nekaj bistvenih.

3.6.1 Varčevanje

Varčuje se obročno, mesečno, najnižji znesek je 11.000 SIT in njegov mnogokratnik ali z enkratnimi letnimi vplačili, ki morajo biti vplačana v prvem mesecu vsakega varčevalnega leta po sklenitvi pogodbe. Doba varčevanja je 5 ali 10 let. Realne obrestne mere so 1,65 % letno za varčevanje na 5 let oz. 3,00 % za varčevanje na 10 let. Zneski mesečnih oz. letnih vplačil se ob izteku vsakega varčevalnega leta revalorizirajo, zato so ob pričetku vsakega varčevalnega leta realno enaki. Varčevalec po zaključku pogodbenega varčevanja prosto razpolaga s sredstvi oz. pridobi pravico do dolgoročnega stanovanjskega posojila po ugodnih pogojih.

3.6.2 Premije

Premija je znesek, ki letno pripade varčevalcu kot spodbuda za redno varčevanje po pogojih NSVS. Višina je odvisna od dolžine varčevalne pogodbe; za petletne pogodbe v višini enega mesečnega obroka varčevanja, za desetletne pogodbe v višini 1,25 mesečnega obroka.

3.6.3 Donosnost

Donosnost varčevanja kot skupni rezultat realnih obresti za varčevanje in pripisanih vseh letnih premij je 4,9 % ob predpostavki temeljne obrestne mere 0,7 %, vplačilih v začetku vsakega meseca in obrestovanja do konca 61. oz. 121. meseca.

3.6.4 Dolgoročno stanovanjsko posojilo<

Pravico do dolgoročnega stanovanjskega posojila pridobi varčevalec, ki je redno varčeval celotno pogodbeno dobo in zato tudi pridobil vse pripadajoče premije. Višina posojila je najmanj dvojni znesek privarčevanih sredstev (vsa plačila + premije + revalorizacija + obresti). Posojilojemalec – varčevalec dobi tudi vrnjena privarčevana sredstva. Doba dolgoročnega stanovanjskega posojila je dvakratna doba varčevanja, realne obrestne mere pa so za posojila na 10 let 2,45 % letno in je enaka efektivni obrestni meri, za posojila na 20 let 3,8 % letno in je enaka efektivni obrestni meri (izračun efektivne obrestne mere ne upošteva morebitnih stroškov zavarovanja posojila).

Zakon natančno in taksativno določa, za kaj posojilojemalec odobreno posojilo lahko porabi.

3.6.5 Mariborčani in Nacionalna varčevalna stanovanjska shema

V izvedeni stanovanjski anketi, katere vsebino sicer podrobneje predstavljamo v 4. in 5. poglavju, smo anketirance - iskalce stanovanj povprašali tudi o načinu financiranja reševanja stanovanjskega problema, če nimajo dovolj privarčevanih sredstev, in o vključenosti v NSVS. Od skupaj 153 anketirancev - iskalcev stanovanj jih je kot varianto financiranja stanovanjskega vprašanja 41 izbralo NSVS (26,98 %), vendar se jih je le 17 od njih (11,11 % anketirancev - iskalcev stanovanj) že tudi dejansko vključilo v NSVS. Največ Mariborčanov varčuje po 33.000 SIT v petletnem obdobju (8 oseb), 2 osebi varčujeta po 11.000 SIT 5 let in 1 oseba 10 let. 4 osebe varčujejo po 22.000 SIT 5 let in 1 oseba 10 let. Samo 1 oseba varčuje po 55.000 SIT in sicer v obdobju 5 let.

3.7 Akt o ustanovitvi Stanovanjskega sklada RS

Akt o ustanovitvi Stanovanjskega sklada RS (Ur. l. RS, št. 96/2000) vpliva na izvajanje stanovanjske politike na lokalni ravni posredno. V tem aktu je za lokalno raven pomemben predvsem 8. člen, kjer je v prvem odstavku navedeno, da sklad daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim in pravnim osebam za pridobivanje neprofitnih najemnih, socialnih in lastnih stanovanj in stanovanjskih hiš z nakupom, gradnjo in prenovo, saj omogoča lokalnim skupnostim, tako tudi občini Maribor oz. SSOM, najemanje kreditov tudi za socialna stanovanja in prenovo.

V njegovem drugem odstavku pa je zapisano, da investira v gradnjo stanovanj in stavbna zemljišča, ki bodo tako povečevala ponudbo najemnih stanovanj ter zmanjševala stanovanjski primanjkljaj (Hegler, 2000, stran 37).

3.8 narava in cilji nove stanovanjske politike>

Poznamo dva temeljna cilja stanovanjske politike: - ustvarjanje možnosti pridobivanja primernega stanovanja za državljane - večanje ekonomske učinkovitosti stanovanjske oskrbe z uveljavitvijo zasebnih ekonomskih motivov. "Prvi cilj stanovanjske politike je vsebovan v že omenjenem 78. členu Ustave RS, ki za "ustvarjanje možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje" zadolži državo" (Mandič, 1996, stran 152). Taka opredelitev vloge države vsebuje dve kakovostni določitvi stanovanjske politike. Vlogo države opredeljuje kot posredno (podporni tip stanovanjske politike) in pomeni spremembo v primerjavi s prejšnjim tipom, kjer je bila to neposredna odgovornost samoupravnega sistema ter vlogo države implicitno opredeli kot kompleksno, ne marginalno. Odgovornost je postavljena za vse možnosti in ni omejena le na en problem ali na izbrano skupino. Drugi cilj stanovanjske politike, večanje ekonomske učinkovitosti z uveljavitvijo zasebnih lastninskih motivov, izraža splošni cilj tedanjega preoblikovanja stanovanjske politike. Pomembna vloga je v novem sistemu pripisana zasebnim lastninskim motivom pri vlaganju v stanovanja, in sicer gre za oba tipa preskrbe - lastno in zasebno najemno stanovanje. Stanovanjska politika je tako opredeljena kot kompleksna in ne le omejena na ogroženi del prebivalstva. Opredeljena je kot podporna, torej tista, ki podpira druge nosilce stanovanjske oskrbe, torej občino, neprofitne stanovanjske organizacije, zasebni najemni sektor ter tudi zasebno oskrbo z lastnim stanovanjem (po Mandičevi, 1996, str. 152-153).

4 ZAGOTAVLJANJE STANOVANJ V MESTNI OBČINI MARTIBOR

4.1 PREDSTAVITEV STANOVANJSKEGA SKLADA MESTNE OBČINE MARIBOR

Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor zagotavlja prebivalcem občine Maribor stanovanja in nudi tudi druge storitve, ki so z zagotavljanjem stanovanja povezane. Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor je neprofitna stanovanjska organizacija. Z Odlokom o stanovanjskem skladu občine Maribor je bil ustanovljen leta 1992, delovati pa je začel šele v letu 1994. Stanovanjski sklad je lastnik 3320 stanovanj na območju Mestne občine Maribor in ima zlasti naslednje naloge: - oblikovanje in izvajanje ukrepov in spodbud za stanovanjsko gradnjo, prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš, - gospodarjenje s stanovanjskimi hišami, stanovanji, funkcionalnimi zemljišči in sredstvi, vloženimi v sklad, - pridobivanje in zagotavljanje kontinuirane gradnje socialnih stanovanj, - dodeljevanje posojil z ugodno obrestno mero, - dodeljevanje pomoči pri odplačevanju kreditov po predpisanih merilih, - nakup in prodaja stanovanj ter sklepanje najemnih pogodb, - izvajanje nalog v zvezi z varstvom in izboljšanjem bivalnega okolja ter izboljševanjem stanovanjske kulture (Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor. URL="http://www.ssklad-mb.si/opis_ss/predstavitev.htm". 19. 2. 2001) Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor pri dodeljevanju stanovanj, tako kot tudi pri vseh storitvah, ki jih nudi, daje vsem enake možnosti. Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor pri svojem delu ne dela razlik, ki bi temeljile na osnovi rase, barve kože, verske pripadnosti, spola, zakonskega stanu, starosti ali katerekoli osebne okoliščine. Stanovanjski sklad jamči tudi za zaupnost vseh osebnih podatkov in informacij, ki so skladu zaupane v prošnjah, vlogah ali pritožbah.

4.2 Preoblikovanje SSOM – ustanovitev Medobčinskega stanovanjskega sklada Maribor

"Stanovanjski sklad občine Maribor je bil ustanovljen z Odlokom o stanovanjskem skladu občine Maribor (MUV, št. 19/92 s spremembami št. 4/93 in 2/94), ki ga je dne 29. 10. 1992 sprejela tedanja SO Maribor. Zakonska podlaga za ustanovitev sklada je bil tedaj 99. člen Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS št. 18/91 s spremembami), ki določa, da lahko občina ustanovi stanovanjski sklad, za njegovo delovanje pa se v tem primeru smiselno uporabljajo določila Stanovanjskega zakona, ki se nanašajo na stanovanjski sklad republike. Na podlagi omenjenega odloka je ustanovitelj imenoval organe sklada, dne 18. 12. 1994 pa je bil sklad tudi vpisan v sodni register in kot tak pričel nastopati v pravnem prometu. Potem ko se je ustanovitelj, t. j. SO Maribor, po 31. 12. 1994 razdelil na Mestno občino Maribor in na občine Duplek, Starše in Rače-Fram, je postal Stanovanjski sklad predmet delitve oz. urejanja premoženjsko-pravnih razmerij v smislu 100. čl. Zakona o lokalni samoupravi (Ur. l. RS št. 72/93). Skladno z dogovorom o delitvi skupnega premoženja, ki so ga 28. 7. 1997 podpisali predsedniki občinskih svetov novonastalih občin, se stanovanja delijo po ključu št. prebivalcev, tako ugotovljeni solastniški deleži stanovanj pa postanejo skupno premoženje podpisnic v skupnem stanovanjskem skladu. Smiselno enaka določila vsebuje tudi Sporazum o načinu razdelitve premoženja Mestne občine Maribor, ki so ga dne 12. 2. 2001 podpisali župani Mestne Občine Maribor, Občine Hoče-Slivnica in Občine Miklavž na Dravskem polju. Podpis obeh omenjenih dokumentov je narekovalo spoznanje, da je stanovanje in stanovanjske hiše, ki predstavljajo pretežen delež premoženja sklada, v naravi nesmiselno deliti, saj so večinoma locirana na teritoriju Mestne občine Maribor, tako da bi v primeru takšne delitve novonastale občine postale lastnice stanovanj in stanovanjskih hiš v mestu Maribor. Končno pa je tudi dejstvo, da sklad po splošni oceni dobro opravlja svoje naloge in poslanstvo, prispevalo k odločitvi, da premoženje ostaja v skupnem skladu, ki se v skladu s pozitivno zakonodajo preoblikuje v medobčinskega. Pravna podlaga za ustanovitev javnega medobčinskega stanovanjskega sklada je bila, poleg že prej omenjenih dokumentov, dana s sprejemom Zakona o javnih skladih (ZJS, Ur. l. RS št. 22/00), ki med drugim določa tudi rok, do katerega se skladi, ki so jih ustanovile lokalne skupnosti, morajo preoblikovati v javne sklade, saj morajo v nasprotnem primeru v pravnem prometu prenehati uporabljati kot ime besedo "sklad", kar pa praktično pomeni, da jim je poslovanje onemogočeno. Ta rok je za lokalne skupnosti, pri katerih premoženje do 30. 9. 2000 še ni bilo razdeljeno, kot je bilo to v našem primeru, 30. 3. 2001" (Štebih, 2001, stran 1). ZJS pa je predvidel tudi možnost, da je ustanoviteljev sklada več, njihova medsebojna razmerja pa se uredijo z ustanovitvenim aktom oz. odlokom. Tako je bil pripravljen tudi odlok o ustanovitvi medobčinskega javnega sklada. Odlok določa, da ustanoviteljice ustanovijo Javni medobčinski sklad Maribor in sicer tako, da se v sklad preoblikuje Stanovanjski sklad občine Maribor. Ustanoviteljice sklada so Mestna občina Maribor, Občina Duplek, Občina Hoče-Slivnica, Občina Miklavž na dravskem polju, Občina Rače-Fram in Občina Starše. Sklad opravlja iste naloge in poslanstvo kot prej stanovanjski sklad občine Maribor. Dejavnost sklada je določena po standardni klasifikaciji dejavnosti, določeni z uredbo vlade RS. Je oseba javnega prava s pravicami, obveznostmi in odgovornostmi, ki jih določajo ZJS, odlok o ustanovitvi in drugi predpisi. Sklad ima status neprofitne stanovanjske organizacije, ustanovitev sklada pa se vpiše v sodni register in register NSO. Občine ustanoviteljice imajo v premoženju sklada naslednje deleže: - Maribor - 79,97 % - Hoče - 6,27 %, - Miklavž - 3,75 %, - Starše - 2,56 %, - Rače-Fram - 3,72 %, - Duplek - 3,73 % (po Štebihu, 2001, stran 1 do 4).

4.3 KAKO POSTATI NAJEMNIK STANOVANJA V LASTI STANOVANJSKEGA SKLADA

Najem neprofitnega ali socialnega stanovanja ostane mnogim edini izhod rešitve stanovanjskega problema. Na trgu nepremičnin v Sloveniji se zadnja leta bije cenovni boj, ki ga rast plač že dolgo ne dosega: najemodajalci tekmujejo med seboj, kdo bo zaračunal višjo najemnino, ki pogosto doseže že kar povprečno slovensko plačo, prodajna cena kvadratnega metra stanovanja pa dovoljuje nakup stanovanja le tistim, ki so za ta namen varčevali polovico življenja (Nepremičnine, št. 53, februar - marec 2000). Kot smo že povedali v prejšnjem podpoglavju, je primarna naloga in namen Stanovanjskega sklada Mestne občine Maribor zagotavljanje stanovanj prebivalcem Mestne občine Maribor. Tisti, ki nimajo rešenega stanovanjskega vprašanja, bodisi da živijo v neprimernem stanovanju bodisi sploh nimajo stanovanja, imajo na razpolago dve možnosti. Prva možnost je prijava na natečaj za pridobitev socialnega stanovanja v najem, druga pa prijava na natečaj za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem.

4.3.1 Socialna stanovanja

Najtežjo nalogo ima Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor prav pri zagotavljanju stanovanj socialno ogroženim družinam. "Mariborsko področje je namreč nedvomno tisto področje, ki zaradi ekonomskih in gospodarskih pogojev spada med najbolj ogrožena področja v Sloveniji, kar preprosto pomeni, da je tudi revščina oziroma socialna ogroženost družin ena največjih v državi. To pa se ne kaže samo pri brezposelnosti, ampak tudi v potrebah po reševanju stanovanjske problematike socialno ogroženih družin. To je tudi glavni razlog za veliko število prijavljenih prosilcev na socialni natečaj, ki večkratno presega število razpoložljivih stanovanj" (Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor. URL="http://www.ssklad-mb.si/opis_ss/predstavitev.htm". 19. 2. 2001) Stanovanjski sklad MOM je v obdobju od leta 1994 do leta 1999 opravil 4 razpise za oddajo socialnih stanovanj v najem. Na te razpise se je skupno prijavilo 1709 prosilcev, dodelili pa so 162 stanovanj. Tako so ustregli 9,48 % prosilcem, razvidno je, da potrebe po stanovanjih daleč presegajo možnosti. V teh podatkih niso zajeti tisti, ki se prijavljajo mimo razpisov (npr. za izredno dodelitev). Poudariti je treba tudi, da se delež pozitivno rešenih vlog iz leta v leto zmanjšuje (Poročilo o delu SSOM v letu 1999, Zaključni račun MOM za leto 1999, stran 339). Za prijavo na socialni natečaj Stanovanjskega sklada Mestne občine Maribor je potrebno izpolnjevati naslednje pogoje: - prosilec mora biti državljan Republike Slovenije, - skupni prihodek na člana družine ne sme presegati višine, ki jo za upravičenost do denarnega dodatka določajo predpisi s področja socialnega varstva in se izračunava na osnovi trimesečnega povprečja bruto dohodka na družinskega člana, - prosilec mora imeti stalno prebivališče v Mestni občini Maribor - prosilec ali kdo izmed družinskih članov, ki z njim stalno prebivajo, ni lastnik počitniške hiše ali počitniškega stanovanja oz. druge nepremičnine, - prosilec ali kdo izmed družinskih članov, ki z njim stalno prebivajo, ni najemnik ali lastnik primernega stanovanja, - prosilec ali kdo izmed družinskih članov, ki z njim stalno prebivajo, ne sme biti lastnik premičnine, ki presega 25 % vrednosti primernega stanovanja. Tisti, ki izpolnjuje omenjene pogoje, se lahko prijavi na socialni natečaj. Natečaj se praviloma objavi v dnevniku Večer, prosilec pa v tajništvu Stanovanjskega sklada Mestne občine Maribor dvigne vlogo, ki jo, izpolnjeno z vsemi potrebnimi podatki, v predpisanem roku vrne na Stanovanjski sklad. Stanovanjske razmere prosilca na terenu ocenjuje tričlanska komisija, sestavljena iz člana, ki ga v komisijo imenuje upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve, člana iz Centra za socialno delo ter člana iz patronažne službe. Na to, kdo se bo na seznamu čakajočih uvrstil višje in tako prej prišel do socialnega stanovanja, vplivajo stanovanjske razmere prosilca, število ožjih družinskih članov, skupni prihodek na družinskega člana, premoženjsko stanje in socialno-zdravstvene razmere. Pri reševanju vlog imajo prednost družine z več otroki, družine z manjšim številom zaposlenih, mlade družine, invalidi, družine z invalidnim članom.

4.3.2 Neprofitna stanovanja

Tisti, ki se zaradi višjih dohodkov ne morejo kvalificirati na natečaj za najem socialnega stanovanja, se lahko prijavijo na natečaj za oddajo neprofitnih stanovanj v najem, ki ga na Stanovanjskem skladu Mestne občine Maribor (in praviloma tudi na drugih) razpišejo enkrat letno. Socialna stanovanja so starejša, slabša in nekomfortna, neprofitna pa so nova, zaradi česar je seveda višja tudi najemnina. Ta stanovanja se zagotavljajo z izgradnjo neprofitnih stanovanjskih objektov, sredstva za gradnjo pa črpajo iz naslova pobranih najemnin in kupnin od prodaje stanovanj. Stanovanjski sklad MOM je v letih od 1994 do 1999 opravil 4 razpise za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem. Za neprofitno stanovanje je zaprosilo 1160 oseb, pozitivno so rešili 279 prošenj oz. 24,05 % (Poročilo o delu SSOM v letu 1999, Zaključni račun MOM za leto 1999, stran 339). Za pridobitev neprofitnega stanovanja v lasti Stanovanjskega sklada Mestne občine Maribor je treba izpolnjevati naslednje pogoje: - prosilec mora biti državljan Republike Slovenije, - imeti mora stalno prebivališče na območju Mestne občine Maribor, - mesečni dohodek na družinskega člana se mora gibati nad mejo, ki ga izloča iz kroga upravičencev za dodelitev socialnega stanovanja, vendar ne sme presegati določene predpisane meje, - prosilec ne sme biti lastnik stanovanja, ki ga je odkupil po določbah Stanovanjskega zakona o privatizaciji stanovanj, - ne sme biti lastnik stanovanja ali stanovanjske hiše. Višina najemnine, ki jo plača najemnik neprofitnega stanovanja, je odvisna od števila točk, ki jih ima stanovanje, od vrednosti točke in od kvadrature stanovanja. Najemnina ob zadnjem razpisu v letu 1999 je znašala 3,8 % letno od vrednosti stanovanja (Nepremičnine, št. 53, februar - marec 2000). Najemnik mora pred izročitvijo ključev položiti varščino v višini 2 % od vrednosti stanovanja. Varščina je neke vrste garancija in se koristi za financiranje npr. popravil, ki bi jih moral opraviti najemnik ob izpraznitvi, pa jih ne opravi, ali za poravnavo drugih neporavnanih obveznosti najemnika. Tistim, ki so že najemniki neprofitnega stanovanja in jim je stanovanje postalo pretesno ali preveliko, Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor omogoča zamenjavo stanovanja. V tem primeru Stanovanjski sklad priporoča, da najemniki sami poiščejo nekoga, ki bi stanovanje zamenjal z njimi. V tem primeru se vloži prošnja za pridobitev soglasja pri Skladu in se navede drugo stranko, s katero bi najemnik stanovanje zamenjal. Pri tem velja, da je predmet zamenjave lahko samo neprofitno stanovanje z neprofitnim in socialno stanovanje s socialnim, ter da najemnik ne more zamenjati stanovanja z lastnikom. Največja velikost neprofitnega stanovanja glede na število družinskih članov: - 1 član - 44 m2, - 2 člana - 63 m2, - 3 člani - 76 m2, - 4 člani - 85 m2, - 5 članov - 102 m2, - 6 članov - 110 m2 (Nepremičnine, št. 53, februar - marec 2000). Vredno je razmisliti tudi o lastni udeležbi. Gre za vračljivo lastno udeležbo v višini največ 20 % od vrednosti pridobljenega stanovanja na dan razpisa (nazadnje 170.918,00 SIT). Udeleženec dobi za vsak odstotek ponujene lastne udeležbe 5 točk, vendar največ do 100 točk. Udeležba se vrne po 15 letih in se revalorizira po enaki obrestni meri, po kateri stanovanjski sklad plača zadnji najeti kredit pri stanovanjskem skladu RS (Nepremičnine, št. 53, februar - marec 2000). Dokumenti, ki jih je treba priskrbeti za udeležbo na neprofitnem natečaju: - podatki o denarnih prejemkih in delovni dobi, ki jih potrdi izplačevalec prejemkov, - podatki o stalnem prebivališču in številu družinskih članov, ki jih potrdi Upravna enota Maribor, - podatki o premoženjskem stanju in podatki o opravljanju dejavnosti, ki jih potrdi Davčna uprava RS, - podatki o bilanci uspeha (dobiček podjetnika), ki jih potrdi Agencija RS za plačilni promet, nadziranje in informiranje (Nepremičnine, št. 53, februar - marec 2000). Vlogi za neprofitni natečaj je treba priložiti še: - potrdilo o državljanstvu vlagatelja, - registrirano najemno pogodbo, veljavno podnajemno pogodbo, kupoprodajno pogodbo ali darilno pogodbo oz. sklep o dedovanju za stanovanje, v katerem prebiva vlagatelj, - original ali overjeno kopijo spričevala, diplome ali drug dokument, s katerim se dokazuje najvišja stopnja dosežene šolske izobrazbe vlagatelja in njegovega zakonca, - potrdilo Zavoda za zdravstveno zavarovanje o morebitni trajni vezanosti vlagatelja ali njegovega družinskega člana na invalidski voziček, - izvid ali mnenje pristojne komisije Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije oz. komisije za razvrščanje, če gre za invalidnost, zaradi katere je udeleženec razpisa ali odrasel družinski član nesposoben za samostojno življenje in delo, ali če gre za družino z mladoletnim otrokom, ki ima zmerno, težjo ali težko duševno ali težko telesno motnjo, - potrdilo Republiškega zavoda za zaposlovanje o nezaposlenosti vlagatelja ali njegovega zakonca: - potrdilo o času stalnega bivanja na določenem območju z navedbo datuma prijave stalnega prebivališča, ki ne sme biti starejše od enega meseca od dneva objave javnega razpisa (Nepremičnine, št. 53, februar - marec 2000).

4.3.2.1 Kaj prinese točke pri natečaju za najem neprofitnega stanovanja

Pogoji, ki jih je treba izpolnjevati za pridobitev neprofitnega stanovanja, so že bili navedeni. Na tem mestu bomo navedli podrobnejše pogoje glede plače in nekaj nasvetov, kako zbrati čim več točk pri razpisu za dodelitev neprofitnega stanovanja. Pogoji za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem - neto mesečni dohodek na družinskega člana v letu dni pred razpisom mora presegati višino, ki znaša: - za otroke do dopolnjenega 6. leta starosti - 29 % vsakokratne povprečne plače v državi, - za otroke od 7. leta starosti do dopolnjenega 14. leta starosti - 34 % vsakokratne povprečne plače v državi, - za otroke od 15. leta starosti do zaključka rednega šolanja - 42 % vsakokratne plače v državi, - za odrasle - 52 % vsakokratne plače v državi. Neto mesečni dohodek hkrati ne sme presegati višine, ki znaša: - za posameznika 191.295,18 SIT, - za dva člana družine 318.825,30 SIT, - za tričlansko družino 382,590,30 SIT, - za štiričlansko družino 446.355,40 SIT, - za pet- ali več- člansko družino za vsakega člana 106.275,10 SIT (veljavno pri zadnjem razpisu). Na razpisu ne morejo sodelovati: - lastniki stanovanj, ki so stanovanja odkupili skladno z določbami Stanovanjskega zakona o privatizaciji, in tisti, ki so lastniki stanovanja ali stanovanjske hiše, - tisti, ki jim je bilo v času do uveljavitve Stanovanjskega zakona že dodeljeno družbeno stanovanje in so po sklepu sodišča stanovanjsko pravico izgubili. Okoliščine, ki prinesejo dodatne točke pri uvrstitvi: 1. Stalno bivanje na območju, kjer poteka razpis: - za bivanje od 5 do 10 let - 10 točk, - za vsako nadaljnje leto do 20 let - 1 točka. 2. Neuspešno sodelovanje na prejšnjih razpisih Stanovanjskega sklada: - za vsako neuspešno sodelovanje -10 točk. 3. Družina, ki presega starostno mejo za mlade družine, pa ima najmanj enega otroka, starega do 15 let - 15 točk. 4. Mlada družina z dvema ali več otroki - 15 točk. 5. Udeleženec razpisa z najmanj tretjino delovne dobe, ki stanuje v samskem domu - 20 točk. 6. Udeleženec razpisa z najmanj tretjino delovne dobe, ki stanuje pri starših ali sorodnikih - 10 točk. 7. Lastna udeležba - za vsak odstotek ponujene lastne udeležbe 5 točk, vendar največ 100 točk. (Nepremičnine, št. 53, februar - marec 2000) Če se na prednostno listo uvrstijo udeleženci razpisa z enakim številom točk, imajo prednost pri razvrstitvi na prednostni vrstni red tisti, pri katerih predstavlja višina neprofitne najemnine za primerno stanovanje manjši delež v družinskem dohodku. Dobro je vedeti, da se udeleženec razpisa, ki neutemeljeno zavrne oddajo v najem primernega stanovanja, črta iz prednostne liste.

4.3.2.2 izredna dodelitev neprofitnih stanovanj v najem

Za tiste, ki so večkrat poskusili pridobiti stanovanje, vendar niso uspeli na nobenem od natečajev, njihov stanovanjski problem pa je resnično pereč, imajo na Stanovanjskem skladu predvideno posebno komisijo, ki je pristojna za izredne dodelitve neprofitnih stanovanj v najem. Komisija skrbno preuči vloge in jih poskuša rešiti na osnovi resnosti stanovanjskega problema in v skladu z razpoložljivimi stanovanji. Pri tem upošteva komisija naslednje kriterije: - ali je prosilec brez stanovanja oz. mu grozi, da bo ostal brez njega, - ali ima prosilec stanovanje v zelo slabem stanju, ki je bodisi brez kuhinje bodisi brez kopalnice, - ali član gospodinjstva prosilca trpi za resnimi zdravstvenimi težavami, kar je pogojeno s slabimi stanovanjskimi razmerami, v katerih živi, - ali se mora prosilec zaradi razpada zakona oz. izvenzakonskega razmerja odseliti. Komisija obvesti prosilca o rešitvi njegove prošnje v najkrajšem možnem času. Prošnja, obravnavana s strani komisije ni ovira, da se prosilec ne bi še naprej prijavljal na katerikoli natečaj Stanovanjskega sklada občine Maribor (Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor. URL="http://www.ssklad-mb.si/opis_ss/predstavitev. hm". 19. 2. 2001).

4.3.3 Varovana stanovanja

Da bi zagotovili varovana stanovanja za potrebe starejše populacije so na SSOM v letu 2000 dokončali 31 varovanih stanovanj. V letu 2001 bodo dokončali še 34 novih varovanih stanovanj. Varovana stanovanja se gradijo v soinvestitorstvu s Stanovanjskim skladom ZPIZ-a in so namenjena starostnikom nad 65 let (SSOM, Stanovanjski program 2001, stran 5). Da bodo stanovanja res namenjena samo tej populaciji, so na SSOM v pogodbo o nakupu stanovanja vključili določena varovala, saj bi se sistem varovanih stanovanj porušil, če bi se struktura stanovalcev zamenjala. Kvadratni meter varovanega stanovanja stane 2195 DEM, stanovanja pa SSOM prodaja za gotovino, oz. po dogovoru na kredit do 3 let po obrestni meri TOM + 3 %. (Večer, 26. 1. 2001, stran 40).

4.3.4 Pravice in obveznosti najemnikov stanovanj

Ko prosilec postane najemnik stanovanja v lasti Stanovanjskega sklada Mestne občine Maribor, postane tudi nosilec določenih pravic in prevzame določene obveznosti, ki jih mora izpolnjevati. Obveznosti najemnikov, ki izhajajo iz najemnega razmerja, so: - uporabljati stanovanje v skladu z najemno pogodbo, - pravilno uporabljati stanovanje, v nasprotnem odgovarjati za škodo, nastalo zaradi nepravilne uporabe, - dopustiti vstop lastniku v stanovanje zaradi preveritve pravilne uporabe stanovanja, - poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne uporabe stanovanja, - obveščati Sklad o napakah na stanovanju, - redno plačevati najemnino in obratovalne stroške za stanovanje. Pravice, ki izhajajo iz najemnega razmerja, pa so: - najemnik lahko opravi popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, ter zahteva povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil, - zahteva vračilo previsoko zaračunane najemnine oz. obratovalnih stroškov, - v primeru povečanja članov najemnikovega gospodinjstva lahko zahteva vpis le-tega v najemno pogodbo (aneks k najemni pogodbi), - lahko odda del stanovanja v podnajem, seveda s predhodnim soglasjem sklada, - v stanovanju lahko, prav tako s predhodnim soglasjem sklada in soglasjem drugih lastnikov stanovanj v stanovanjski hiši, opravlja dovoljeno dejavnost. Primarna obveznost sklada je: - da najemniku izroči stanovanje v stanju, ki mu omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi, - da vzdržuje stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki najemniku zagotavlja normalno uporabo stanovanja ter skupnih prostorov ves čas trajanja najema, - da odgovarja za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju. Poznavanje pravic in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja, so za najemnika pomembne iz tega razloga, ker mu prve omogočajo zahtevati tisto, kar mu pripada, poznavanje drugih pa mu omogoča izogniti se kršitev le-teh, še posebej, ker so nekatere kršitve strogo sankcionirane, nekatere tudi z odpovedjo najemne pogodbe. (Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor. URL="http://www.ssklad-mb.si/opis_ss/predstavitev. htm". 19. 2. 2001).

4.4 NAJEMNINE

Stanovanjski zakon razvršča najemna stanovanja v štiri kategorije: - socialna stanovanja, - neprofitna stanovanja, - službena (kadrovska) stanovanja, - profitna stanovanja. Najemniki socialnih in neprofitnih stanovanj so doslej plačevali neprofitno najemnino, novela Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 1/2000) pa določa, da bodo najemniki, ki so upravičeni do socialnega stanovanja, plačevali nižjo najemnino, ki bo obsegala stroške investicijskega vzdrževanja, tekočega vzdrževanja in stroške upravljanja ter zavarovanja stanovanjske hiše. Upravičenci do znižane najemnine bodo le-to lahko uveljavili v letu 2004 v celoti, najemnina za službena in profitna stanovanja se oblikuje prosto (Nacionalni stanovanjski program, Ur. l. RS, št. 43/2000, poglavje 1.2.4).

4.4.1 Profitna najemnina

Najemnina za profitna stanovanja se oblikuje prosto. Na osnovi ekonomskih izračunov donosnosti bo najemnina za 6 tovrstnih stanovanj v Aškerčevi 5 in Vojašniški 12 znašala 8 DEM na m² mesečno  v SIT protivrednosti po srednjem tečaju BS.

Ta stanovanja bodo pridobljena z obnovo oz.  s preureditvijo objektov, obnova se je pričela v letu 2001.

4.4.2 Neprofitna najemnina

Najvišja najemnina za stanovanja, ki so ostala neodprodana po končani privatizaciji, znaša v mesecu januarju 2000 2,9 % od vrednosti stanovanja, povprečna najemnina za stanovanja, zgrajena po končani privatizaciji, pa znaša 3,8 % od vrednosti stanovanja.

Na osnovi Odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih  so se v letu 2001 začele najemnine postopno dvigovati. Povišanje najemnin pri starejših stanovanjih bo zanašalo 31 %, tako da bo letna najemnina predstavljala 3,81 % vrednosti stanovanja, povišanje najemnin pri novejših stanovanjih pa bo znašalo 33,7 %, tako da bo letna najemnina predstavljala 5,08 % vrednosti stanovanja.

4.4.3 Socialna najemnina

Z Odlokom o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih pa so dodatno zavarovani tudi najemniki, ki imajo nižje dohodke in ne bi mogli v celoti poravnati tako visoke najemnine. V tem primeru smejo lastniki stanovanj letno zaračunati najemnikom najemnino le v višini 1,91 % od vrednosti stanovanja, nastalo razliko pa se pokrije lastniku iz sredstev primerne porabe, ki jih zagotavlja občina.

Socialna najemnina, ki jo bo plačeval socialni upravičenec  v letu 2001 bo dejansko nižja glede na najemnine v letu 2000, saj bo plačeval 1,91 % namesto 2,9 % (Nacionalni stanovanjski program, Ur. l. RS, št.  43/2000).

Tabela 1: Struktura socialne najemnine za neamortizirana stanovanja v lasti občin in drugih oseb javnega prava>

Elementi najemnine	Najemnina, ki jo prejme lastnik  (v %)	Delež, ki ga plača najemnik (v %)	Delež iz prim. porabe občine (v %)
Tekoče vzdrževanje	0,31	0,31	0,00
Investicijsko vzdrževanje	1,30	1,30	0,00
Upravljanje in zavarovanje	0,30	0,30	0,00
Amortizacija	1,67	0,00	1,67
Obresti – stroški kapitala	0,00	0,00	0,00
Skupaj	3,58	1,91	1,67

Vir: Nacionalni stanovanjski program (Ur. l. RS, št.  43/2000)

5 stanovanjska anketa

5.1 Uvod

V tem poglavju predstavljamo vprašalnik in del  podatkov opravljene stanovanjske ankete, ki je bila izvedena med 25. aprilom in 30. junijem 2001. Drugi del podatkov bomo obdelali in prikazali tudi v naslednjem poglavju. Anketa je bila izvedena z namenom izdelave te diplomske naloge in naj bi odgovorila na vprašanje, kolikšne in kakšne so potrebe prebivalcev občine Maribor po različnih tipih stanovanj.

Izvedena anketa lahko predstavlja le en del odgovora, saj so za celovito sliko nujni tudi konkretni statistični podatki. Žal je bilo nekatere konkretne statistične podatke nemogoče pridobiti.

5.2 Težave pri zbiranju statističnih podatkov

10. člen Stanovanjskega zakona predvideva register stanovanj. Register stanovanj je evidenca, ki se vodi za območje občine, v našem primeru za območje občine Maribor. Podatki se zajemajo iz katastra zgradb, zemljiške knjige, pogodb o upravljanju, najemnih pogodb ter zbirk podatkov, ki jih vodijo pooblaščene organizacije oz. podjetja. Poleg navedenih podatkov se v registru zbirajo še podatki o stanovanju (vrednost, leto zgraditve, površina, število sob in pomožnih prostorov, pripadajoči idealni delež ter vrsta stanovanja in višina najemnine, če gre za najemno stanovanje. Register stanovanj vodi in vzdržuje pristojni občinski organ, podatke pa pri svojem delu lahko uporabljajo pristojni republiški in občinski organi, uprava za družbene prihodke ter Stanovanjska zbornica Slovenije (povzeto po Stanovanjskem zakonu, člen 10). Na spletni strani Mestne občine Maribor smo pridobili podatek, da register stanovanj vodi Mestna občina Maribor, Oddelek za gospodarjenje s poslovnimi in upravnimi prostori ter premičnim premoženjem, Referat za stanovanjske zadeve (Mestna občina Maribor. URL="http://www.maribor.si/MOM_INT/20_OGOP/MOM_UO_20_03.html". 05.04.2001). Na omenjeni naslov smo se obrnili z vprašanjem o številu najemnih in številu lastniških stanovanj v Mestni občini Maribor (s predstavljenim namenom uporabe). Žal odgovora nismo dobili, na večkratno postavljeno vprašanje pa smo dobili zgolj odgovor, da do podatka nismo upravičeni, saj 10. člen Stanovanjskega zavoda natančno določa, kdo lahko uporablja podatke iz registra stanovanj. Poskusili smo na Statističnem uradu, ki vse zbrane podatke objavlja v Statističnem letopisu. Za podrobnejše podatke so nas napotili na Ministrstvo za okolje in prostor. Z enakim vprašanjem smo se obrnili na Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor, Stanovanjski sektor. Navedeni urad teh podatkov ne zbira, napotili so nas na Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor. Tudi Stanovanjski sklad Mestne občine Maribor nima podatkov o številu lastniških in najemnih stanovanj v Mestni občini Maribor. Sporočili so nam podatke o številu zgrajenih stanovanj med leti 1918 in 1997 in pa njihovo oceno o številu najemnih stanovanj in številu stanovanjskih hiš. Svetovali so, da naj za podatke vprašamo upravnike večstanovanjskih hiš. Dne 11. 6. 2001 smo z dopisom zaprosili 9 družb, ki so v poslovnem delu telefonskega imenika v Mariboru predstavljene kot registrirane za upravljanje večstanovanjskih hiš, za že omenjene podatke. V osemdnevnem roku je na naš dopis odgovorila le ena od družb, ki je sporočila, da je za tovrstno dejavnost sicer registrirana, vendar je ne izvaja. Po telefonu in osebno smo na naslovih teh družb poskušali priti do podatkov. Na sedežu družbe, ki v Mariboru upravlja z največjim številom stanovanj, nam teh podatkov niso želeli izdati, saj je število stanovanj, s katerimi upravljajo, poslovna skrivnost, zbiranje podatkov o številu najemnih in lastniških stanovanj pa ne sodi med njihove naloge oz. ga izvajajo le za lastne potrebe. Pri obdelavi podatkov nam tako kot vir služijo Statistični letopis 1999, anketa, ki smo jo izvedli, podatki Stanovanjskega sklada Mestne občine Maribor in druge javno objavljene publikacije ter članki.

5.3 O ANKETI

Z anketo, ki smo jo izvedli z namenom izdelave te diplomske naloge, smo želeli pridobiti del informacij o stanovanjskih potrebah v Mestni občini Maribor. Anketo smo izvajali z namenom zbiranja podatkov na osnovi vnaprej pripravljenih vprašanj oz. odgovorov. V procesu anketiranja sta sodelovali dve osebi, anketar in anketiranec oz. respondent. "Anketar je tista oseba, ki zbira podatke, respondent je oseba, ki predstavlja vir podatkov, anketa pa predstavlja tehniko zbiranja podatkov" (Kocjanc, 1999, stran 4). Zaradi velike pokritosti populacije s telefonskimi priključki smo se odločili za telefonsko anketiranje. Glede na podatek, da je bilo v Sloveniji leta 1995 30,9 telefonskih priključkov na 100 prebivalcev (SL-99, stran 641), lahko sklepamo, da ga ima danes več kot 90 % gospodinjstev. Poleg navedenega razloga smo se za tovrstno anketiranje odločili tudi zaradi dejstva, da se telefonsko anketiranje po svetu in tudi v Sloveniji vse bolj uveljavlja. "Zbiranje podatkov po telefonu oziroma telefonsko anketiranje bomo opredelili kot metodo zbiranja podatkov s pomočjo telefona, v kateri sodelujeta anketar, ki zastavlja vprašanja po vnaprej določenem vprašalniku, in respondent, ki odgovarja na vprašanja anketarja" (Kocjanc, 1999, stran 4). Telefonsko anketiranje je v svetu in tudi v Sloveniji vse bolj priljubljeno. O tem ne priča le število anket, izvedenih po telefonu, temveč tudi število organizacij, ki izvajajo telefonske ankete. V letu 1996 je bilo v Evropi 2425 marketinško raziskovalnih organizacij (ESOMAR, 1997). Med njimi je bilo 908 članic ESOMAR-ja. Za primerjavo naj navedemo podatek, da je bilo v letu 1995 849 tovrstnih organizacij, kar pomeni skoraj 7% rast v letu 1996. Po podatkih raziskave, ki jo je izvedel ESOMAR o tržno raziskovalni industriji v letu 1996, je bilo v letu 1996 v Veliki Britaniji opravljenih 20 milijonov intervjujev, od tega 37 % preko telefona. Sledi Nemčija z 10 milijoni intervjujev, med katerimi je bilo 44 % opravljenih po telefonu. Vzhodna Evropa je še vedno precej nerazvita v telefonskem anketiranju, saj je bila večina anket opravljenih osebno. V Rusiji je bilo 77 % vseh intervjujev izvedenih osebno, v Turčiji 93 %, na Madžarskem 81 %, v Češki republiki 87 %, Sloveniji 72 %, Bolgariji 57 %, Grčiji 65 % in na Irskem 75 %. V Nemčiji se je delež osebnih intervjujev s 60 zmanjšal na 45 % na račun povečanja deleža telefonskih intervjujev (s 30 na 44 %). V raziskavo ESOMAR-ja je vključena tudi Slovenija. Iz rezultatov lahko razberemo, da je bilo v letu 1996 75 % vseh raziskav izvedenih takoj, 25 % pa je bilo kontinuiranih. Med raziskavami, izvedenimi takoj, prevladujejo kvantitativne raziskave, ki predstavljajo kar 60 % celotnega raziskovalnega kolača. Med temi izstopa telefonsko zbiranje podatkov s 30% deležem, sledi mu osebno anketiranje s 25%. Kot kažejo rezultati raziskave, ki jo izvaja ESOMAR, se anketiranje po telefonu kot metoda zbiranja podatkov vse bolj uveljavlja tudi v Sloveniji" (Kocjanc, 1999, stran 5).

5.3.1 Vprašalnik

Najpomembnejši dejavnik za uspešno izvedeno anketiranje je zgradba vprašalnika. Vprašalnik mora vsebovati tista vprašanja, katerih odgovori nas zanimajo, pomembno pa je tudi, da se da vprašanja uporabljati na standardiziran način.

Prvotno sestavljeni vprašalnik smo poslali na 520 e-naslovov, ki smo jih našli v imeniku elektronskih naslovov Telekoma Slovenije. Prejemnikom smo pojasnili, da gre za testno verzijo vprašalnika, ki bo namenjen telefonskemu anketiranju, in jih prosili za odgovore ter komentarje na zastavljena vprašanja. V petnajstih dneh smo dobili 43  (8,27 %) izpolnjenih vprašalnikov, dvanajstim izpolnjenim vprašalnikom so bili dodani komentarji.

Pred začetkom anketiranja smo vprašalnik dokončno oblikovali.

5.3.1.1 Vsebina vprašalnika

V vprašalnik smo zapisali 16 vprašanj, katerih vsebino in možne odgovore predstavljamo v tem podpoglavju. Najprej nas je zanimala starost respondenta (1. vprašanje), nato njegov družinski status (2. vprašanje) - poročen oz. v izvenzakonski skupnosti, samski. Povprašali smo še o njegovem socialnem statusu (3. vprašanje) - zaposlen, nezaposlen, dijak, študent, drugo, in stopnji najvišje dosežene izobrazbe (4. vprašanje). V 5. vprašanju smo respondentu zastavili vprašanje, kje stanuje. Možni odgovori so bili: pri starših, v lastnem stanovanju oz. hiši, najemnik socialnega stanovanja, najemnik neprofitnega stanovanja, najemnik v zasebnem sektorju, dodana je bila še možnost "drugo", kjer je imel respondent možnost navesti drugačno stanovanjsko situacijo oz. rešitev. V 6. vprašanju smo respondentu zastavili vprašanje, če je njegovo stanovanjsko vprašanje dokončno rešeno. V primeru pozitivnega odgovora na to vprašanje kasneje ankete nismo naprej izvajali. V 7. vprašanju nas je zanimalo, kako veliko stanovanje bi anketiranec potreboval. Možni so bili naslednji odgovori: garsonjera oz. enosobno stanovanje, enoinpol- do dvosobno stanovanje, dvoinpol- do trisobno stanovanje in stanovanje večje kot trisobno. V 8. vprašanju smo povprašali po načinu reševanja stanovanjskega vprašanja. Respondente smo kasneje pri izvajanju opozorili na dejstvo, da ni nujno, da gre za dokončno rešitev, pač pa za rešitev, ki se jim v bližnji prihodnosti zdi najbolj realna. Možni odgovori so bili: nakup stanovanja, adaptacija ali nadgradnja družinske hiše, najem stanovanja v zasebnem sektorju, najem neprofitnega ali socialnega vprašanja. V 9. vprašanju nas je zanimalo, za kakšen način financiranja se bo respondent odločil v primeru, da nima dovolj lastnih sredstev. Anketiranec je lahko izbiral med varčevanjem v Nacionalni varčevalni stanovanjski shemi, najemom kredita pri komercialni banki ali leasingom nepremičnine. Zanimalo nas je še (10. vprašanje), če se je respondent odločil za varčevanje v Nacionalni varčevalni stanovanjski shemi. V primeru pozitivnega odgovora smo ga povpraševali o dobi varčevanja in višini mesečnega vplačila v varčevalno shemo. Na 11. mestu smo respondentu zastavili vprašanje, koliko družinskih članov skupaj z njim rešuje stanovanjsko vprašanje. Naslednji dve vprašanji smo zastavili respondentu z namenom ugotovitve oz. preveritve nekaterih tez, na podlagi katerih bi bilo v prihodnosti možno povečevati stanovanjski fond tudi s sredstvi iskalcev stanovanj. Vprašali smo (12. vprašanje), če bi bil respondent skupaj z neprofitno stanovanjsko organizacijo pripravljen soinvestirati v neprofitno stanovanje, ki bi ga sam dobil v najem in bi ga imel pravico kadarkoli odkupiti, neprofitno najemnino pa bi do takrat plačeval samo od sorazmernega deleža stanovanja, ki ne bi bil v njegovi lasti. 13. vprašanje je bilo povezano s prejšnjim, saj smo anketiranca prosili naj v primeru, da je na prejšnje vprašanje pozitivno odgovoril, sešteje prihranke in posojila, ki bi jih bil pripravljen najeti oz. bi jih lahko dobil glede na njegovo plačilno sposobnost. Respondenta smo prosili, naj navede absoluten znesek, npr. en milijon tolarjev. V 14. vprašanju nas je zanimalo, če bi bil respondent pripravljen dolgoročno najeti profitno stanovanje, če bi lahko sklenil najemno pogodbo za nedoločen čas in bi bil glede odpovedi najemnega razmerja podobno varen kot najemniki neprofitnih stanovanj. Zanimalo nas je še (15. vprašanje), koliko bi bil respondent največ sposoben ali pripravljen mesečno plačevati za najem stanovanja. V zadnjem, 16. vprašanju, smo povprašali, če je respondent že oz. kolikokrat kandidiral na razpisih Stanovanjskega sklada Mestne občine Maribor za pridobitev socialnega ali neprofitnega stanovanja.

5.3.2 Izbor respondentov

Respondente smo izbrali po metodi naključnega izbora z omejitvami. Mestno občino Maribor sestavlja 13 mestnih četrti oz. krajevnih skupnosti, ki ležijo na območju pošte 2000 Maribor, in 4 manjše krajevne skupnosti, ki ležijo na območjih poštnih številk 2354 Brestrnica (KS Brestrnica - Gaj), 2351 Kamnica (KS Kamnica) in 2341 Limbuš (KS Limbuš in KS Pekre). (Mestna občina Maribor, Mestne četrti in krajevne skupnosti. URL="http://www.maribor.si/MOM_INT/15-MC-KS/MOM_mc_ks.html". 10. 4. 2001.) Izpis telefonskih številk gospodinjstev smo omejili na tista, ki ležijo na območju pošte 2000 Maribor. Za vsako črko slovenske abecede smo izbrali in v datoteko shranili prvih petdeset izpisanih številk. Tako vsa gospodinjstva niso imela možnosti, da bi sodelovala pri anketiranju. V vzorec tako nismo vključili gospodinjstev iz krajevnih skupnosti na območju pošt 2354 Brestrnica, 2351 Kamnica, 2341 Limbuš, gospodinjstev, ki bi se pri vsaki črki abecede izpisala od zaporedne številke 50 dalje, in gospodinjstev, katerih telefonske številke v telefonskem imeniku niso navedene. Omenjene 4 krajevne skupnosti imajo skupaj približno 5000 prebivalcev (Veliki splošni leksikon, DZS, Ljubljana, 1998). Kljub dejstvu, da vsa gospodinjstva v MOM niso imela možnosti sodelovanja v anketi, menimo, da je namen ankete dosežen, saj število prebivalcev na območju pošte 2000 Maribor predstavlja več kot 90 % vseh prebivalcev MOM, z naključnim izborom gospodinjstev pa smo zmanjšali možnost napake pokritosti, ki bi vplivala na kakovost zbranih podatkov s telefonsko anketo.

5.3.3 Anketiranje

Anketiranje je potekalo od 25. 4. 2001 do 30. 6. 2001. V posebno datoteko smo shranili 1327 telefonskih številk gospodinjstev. V izpisu smo že prej izločili vse pravne osebe. V datoteki smo imeli ime in priimek naročnika telefonskega priključka, naslov in telefonsko številko. Vse podatke smo izpisali na liste in jih premešali. Priimki so si po abecedi tako sledili le na enem listu, kjer je bilo približno 20 priimkov. Anketiranje smo izvajali v popoldanskem času med 16.30 in 19. uro. Nikoli nismo začeli pred tem časom in nikoli nismo anketirali po 19. uri. Ta čas smo ocenili kot najbolj ugoden. Večina ljudi naj bi bila v tem času doma, po 19. uri pa se začnejo informativne oddaje. Mnenja smo, da bi zunaj navedenih časov imeli manjše možnosti za uspešno anketiranje. Poklicali smo številke iz seznamov. Anketirancem smo se predstavili in jim razložili točen namen anketiranja. Tiste, ki niso želeli sodelovati smo, v seznamu označili in jih kasneje nismo več klicali. Na željo smo anketiranca poklicali kasneje, če se na klic ni nihče odzval, smo poskušali največ dvakrat ob različnih terminih. Anketirali smo tistega, ki se je oglasil na naš klic, edini pogoj je bil, da oseba ni bila mlajša od 18 let. Anketiranje smo izvajali nekaj dni več kot dva meseca, ne vsakodnevno, pač pa takrat, ko je to početje dopuščal čas.

5.4 lastnosti iskalcev stanovanj po starostnih skupinah

Statistika najpogosteje uporablja številski način opisovanja podatkov. Naš namen je pokazati vrste statističnih podatkov oz. sistemizirane podatke, ki so razporejeni glede na vrednosti statistične spremenljivke. Dano statistično populacijo bomo oblikovali po posameznih vrednostih številske spremenljivke in jih prešteli. Sorodne vrednosti bomo združili v razrede in sicer enako, kot so za prebivalstvo MOM združeni v Statističnem letopisu RS za leto 1999. Dobili bomo sliko o variiranju spremenljivke. Poskušali bomo ugotoviti, ali se določena zakonitost, ki jo v zvezi s proučevano populacijo iščemo, pojavlja. Pri večini množičnih pojavov velja zakonitost, da se vrednosti zgostijo okrog nekega središča (Seljak, 1996, stran 79). Anketirali smo 450 polnoletnih oseb. Pri obdelavi rezultatov ankete smo jih zaradi primerljivosti po starostnih skupinah razvrstili enako, kot so razvrščeni v Statističnem letopisu Republike Slovenije za leto 1999. Anketirancev, ki so stari od 40 let naprej, nismo delili na manjše skupine. V skupini anketirancev, starih 40 let in več, jih je le 9 takšnih, ki še nimajo dokončno rešenega stanovanjskega problema, medtem ko jih 165 že ima dokončno rešeno vprašanje.

5.4.1 Starostna struktura anketirancev

Tabela 2: Občina Maribor – prebivalstvo po starostnih skupinah

Stanje:  31. 12. 1998