N. Downews:

POVZETEK. Časovni zakup naj bi smatrali bolj kot potrošni proizvod, kot pa resnično premoženjsko trasakcijo. Kakorkoli že, to ni samostojen proizvod. Načrte bi lahko razdelili v dve kategoriji: lastniške in nelastniške. V ˙ˇ˙Zˇ˙paniji so solastniške formule z dostopom do zemljiške knjige in pogodbenih načrtov, predvsem mednarodnih, ki so uravnavani s kolizijskimi pravili s strani Rimske pogodbe. Pa vendar še noben načrt ni bil podvržen novi direktivi EU 94/47. Poseben poudarek je namenjen smernicam, ki so bile razvite v kontekstu s členom 100A in merijo na celotno notranje tržišče. Nanašajo se samo na določene elemente pogodb časovnega zakupa - dolžnost razkritja, njihova izpeljava in pravica do odpovedi pogodbe- ampak tudi v teh primerih so bila rešena le osnovna vprašanja. Nadaljne urejanje je bilo prepuščeno posameznim državam. Države članice morajo s predpisi zagotoviti, da smernica , ki jo je sprejela EU nebi prišla v nasprotje s svojim osnovnim pomenom. Te potrošniške pravice naj bi obnovile splošno načelo sklepanja pogodb. Dodatne turistične informacije in lokalni nadzor naj bi povečala transparentnost.

Socialni in ekonomski pomen "turističnega proizvoda", ki je poznan kot časovni zakup ali kot v nekaterih drugih državah, med drugim tudi v Španiji, kot solastništvo (de Pablo Contreras, 1993, pp. 121 - 122), je smatran različno z vidika, če so to države, ki so potencialni kupci, če so tisti, ki uporabljajo osnutke časovnega zakupa ali z vidika tistih, kjer ima množica gospodarskih družb časovnega zakupa svoje sedeže (kot Isle of Man).

Potrošniki španskega instituta časovnega zakupa prihajajo predvsem iz severne in centralne Evrope in iz Britanskega otočja. Pogosto so trpeli strategijo visokega pritiska trgovcev in se torej zanašajo na tisto, kar je zapisano glede časovnega zakupa v tisku. Časopisi od časa do časa poročajo o razočaranju nekaterih udeležencev časovnega zakupa na Španski obali in otokih. Neglede ali je to upravičeno ali ne, objavljeno povečuje nezaupanje včasih pa celo sovraštvo.

Moj namen ni pokazati natančne statistike (za to si poglejte Bourne, 1993) ampak resne študije kažejo, da je velika večina uporabnikov časovnega zakupa zadovoljnih. Je pa nesporno dejstvo, da ugled industrije ni najboljši.

Velik vtis na nečlanice tega sporazuma naredi potencialna rast cvetoče industrije časovnega zakupa. Močan vtis na turizem na splošno je na Španski obali, na Balearih in Kanarskih otokih naredil nov način nastanitve turistov. Veliko letovišč, ki zaradi pomanjkanja povpraševanja niso bila dokončana in so uspešno zaživela na temelju časovnega zakupa.

Še več, intenzivna uporaba nepremičnin, ki so vpletene v koncept časovnega zakupa, jim poveča kvaliteto oskrbe in storitev. To naj bi naredilo časovni zakup bolj privlačen strankam z večjo kupno močjo, ki pričakujejo boljšo kvaliteto kot jim jo nudijo navadni potovalni paketi. Rodriguez in Mexia (1988) pripisujeta uspeh časovnega zakupa predvsem občutku neodvisnosti, ki ga nudi turistu pri odkritju kvalitete in mu omogoča, da se izogne manj intimnim paketnim potovanjem (p.90). Da bi pričakovanja uresničili je nujno potrebna visoka zaščita potrošnika. To dosežejo tako, da vsak projekt definira njegovo ponudbo in je varovan z ustreznimi garancijami.

Pravni pomen tega produkta je omejen s samo kompleksnostjo razmerja in s heterogeno naravo tujih elementov v njegovi strukturi, ki nastanejo s pogodbo o časovnem zakupu (Fernandez˝÷˝´aZp¸˝÷a÷˝Sˇz"÷˝÷˝Z˝o"Z˝÷˝÷ˇ,˝÷˝÷˝Z-Ř8ˇˇ4"ˇ.ˇˇˇdrugimi besedami ; pogodba časovnega zakupa je mednarodno uporabna in spada v mednarodno privatno pravo ali pa v mednarodno javno pravo, ki bi ga bilo potrebno poenotiti, ali pa je kombinacija obeh ( Inversen, 1994).

Ta članek naj bi pretehtal osnovno pravno strukturo časovnega zakupa razdeljenega na: lastninsko in nelastninsko obliko. Ukvarjal se bo z njegovimi prednostmi in slabostmi in s potjo po kateri naj bi bil ta projekt normiran. Sedanji in prihodnji pristopi, ki jih ponuja Španski pravni sistem bodo obravnavani z vidika različnih osnutkov (osnutek za Ley de ConZ Immobiliarios - akt splošnih lastniških interesov, osnutek za Ley de Tiempo Compartido - direkten prevod časovnega zakupa, ki ga hvalijo zaradi strokovnosti) in domnevno tertium genus-a v izdelavi, ki naj bi vseboval nujne pogoje za vpeljavo smernice EU 94/47.

Nazadnje bo posebna skrb posvečena tej nedavno sprejeti smernici EU o časovnem zakupu s pregledom njenega ozadja, pravne osnove, vsebine in posebnosti, kot tudi rezultatov, ki jih pričakujejo z njeno vpeljavo.

OSNOVNA PRAVNA STRUKTURA INSTITUTA

Osnutki:

Na splošno pravni teoretiki priznavajo, da normalno prodan proizvod na mednarodnem turističnem tržišču pod znamko časovnega zakupa ali solastništva v bistvu ni samostojen proizvod ( Bohmer, 1993; Carrascosa Gonzalez, 1992; Gralka, 1986; Herrero Garcia, 1988; Kohlhepp, 1989; Kohli, 1990; Martinez Vazguez de Castro, 1989; Munar Bernat, 1991; Scalch, 1989; Vincenti, 1992).Že veliko osnutkov časovnega zakupa je ponujenih in še veliko več se jih lahko pojavi v prihodnosti. Primer namišljenega pristopa podjetnikov so formule, ki jih lahko smatramo kot investicije povezane s časovnim zakupom. Primer so počitniške lastniške obveznice, kjer gre za kombinacijo pravice do uporabe počitniške namestitve in življenskega zavarovanja v obliki obveznic, ki so na razpolago na odprtem trgu (Managed funds service, 1995).

Namen tega članka ni predstavitev raziskav različnih formul, ki so na razpolago na tržišču ampak poskus najti najbolj razumno med že obstoječimi oblikami. Razvrstimo jih lahko v dve veliki skupini: osnutki, ki podelijo kupcu stvarno pravico, lahko kot lastninsko pravico ali omejeno pravico uporabe; in tiste, ki priznajo osebne pravice. Med slednjimi so najpomembnejši: osnutek sodelovanja, sistem skrbništva in sistem sodelovanja. Ti dve varianti se pogosto nanašata na lastniško ali nelastniško obliko časovnega zakupa. Pravne posledice izbire ene ali druge so - kot bomo videli - zelo različne, in obe imata svoje pristaše in nasprotnike.

Prednosti in slabosti

Ameriški avtorji so pretehtali prednosti in slabosti obeh alternativ (Peirce & Mann, 1983; Pollack, 1982). Za uporabnike časovnega zakupa nelastniškega osnutka je prednost v tem, da imajo možnost uporabljati počitniško namestitev brez odgovornosti lastništva. Pravice uporabnika so organizirane tako, da obstajajo tako dolgo kot ekonomsko življenje objekta. Uporabnik objekta ni soočen s težavami končnega stanja in z obnavljanjem objekta. Nelastniški uporabnik ni nujno zavezan za davek na premoženje. Upravičenec, ki uporablja to premoženje se bo trudil, da ga bo obdržal v dobrem stanju. Slabosti pa so v omejitvah, ki so vsiljene nelastnikom. Kot naprimer njegova pravica prodati ali dati v najem komurkoli in njegov šibkejši položaj v primeru prezadolženosti uporabnika. Tako kot lastnik, lahko tudi uporabnik pridobi nekaj iz dejstva, da premoženje proda ali ga obremeni s hipoteko. Istočasno pa mora nositi stroške obnovitve.

Za uporabnike pridržanje premoženja pomeni dodaten dobiček, ker se kupnina ne razlikuje veliko pri obeh oblikah. Na drugi strani pa ne more izkoristiti psihološke prednosti, ki jo daje sposobnost nuditi lastništvo uporabniku. Temu sledi, da je premoženje teže prodati in provizije pri prodaji so neizmerno višje. Nelastniški časovni zakup ima za posledico enostavnejše dokumente in nižje stroške prepisa pri uporabnikih.

Vrste pogodb

Razmerje, ki je ustanovljeno z osnutkom časovnega zakupa, mora biti formalizirano v celoti, odvisno od oblike izbranega dogovora. V premoženjski obliki bo nastalo razmerje inter partes in erga omnes, ki je običajno formalizirano v pogodbi stvarnega prava. Medtem ko pri nelastniškem modelu nastane obligacijski posel med strankama inter se.

V obeh primerih, prva pogodba se nanaša na pravico časovnega zakupa - definirana kot stvarna ali pa kot osebna - ki je bila pridobljena. Če hočemo uresničiti projekt časovnega zakupa moramo obdržati usluge administracije in vzdrž÷˝ď"ˇˇ službe in napisati niz predpisov, ki urejajo razmerja med udeleženci inter se. Uporabnik vstopi v razmerje z družbo za vzdrževanje, sklene dogovor o plačilu letne vzdrževalnine in pristane na pogoje upravljanja letovišča ali kluba ali za kar v konkretnem primeru že gre. To se navadno opravi v ločenih dokumentih, ki se podpišejo istočasno s kupoprodajno pogodbo. Uporabniki časovnega zakupa nato prejmejo kopijo sporazuma ali kako drugo obliko zavarovanja njegovih pravic. Na podlagi teh ugotovitev lahko zaključimo, da so osnutki časovnega zakupa formalizirani v dveh različnih vrstah pogodb, (a) pogodba stvarnega prava, s katero je ustanovljena pravica do uporabe in (b) obligacijska pogodba za usluge, skupaj z vsemi medosebnimi sporazumi potrebnimi, da letovišče podredijo nadzoru.

VELJAVNA UREDITEV V ŠPANIJI

V zadnjih nekaj letih se je v Španiji pojavilo veliko projektov časovnega zakupa. Ta razvoj je bil omogočen načelom svobodnega sklepanja pogodb in s pomanjkanjem zakonskih predpisov, ki bi urejali uporabo nepremičnin na temelju časovnega zakupa. Osnutki, ki jih najpogosteje nudijo tuji strokovnjaki temeljijo na stvarnih pravicah na tuji stvari. Emonds (1991,p.7) nas opominja, da zagovorniki časovnega zakupa prodajajo "počitnice v prihodnosti" in ne premoženja. To dejstvo pa niso zlahka sprejeli nekateri praktiki in teoretiki, ki varujejo dejstvo da se nebi pozabilo, raje kot da bi pomagali izkoreniniti zmoto brezobzirnih trgovcev, ki brezmejno uporabljajo besedi premoženje in lastništvo.

Poplava osnutkov časovnega zakupa je prisilila direktorate registrov in notariatov, da so sprejeli resolucijo, ki je bila objavljena 4.marca 1993, s katero je bila priznana stvarna pravica kupcu, ki je bila sprejeta kot kvalificirana oblika solastništva, podobno kot je urejena v 392.členu Civil Code. Solastništvo ima svoje začasno mesto v civilnem pravu in Špansko registersko pravo (Ley Hipotekaria) ga je sprejelo v 2.členu kot sistem numerus apertus v povezavi s stvarno pravico (Munar Bernat, 1993, pp.505,507; Munoz de Dios, 1993).

Na tem mestu bi se lahko spomnili, da so veliko večino pogodb časovnega zakupa v Španiji sprejele tuje države. Kakorkoli, s priznanjem solastništva na področju stvarnih pravic je precej jasno, da si bodo te formule prizadevale za lex rei sitae v vseh zadevah, ki so povezane z ustanovitvami, predelavami, prenašanjem ali izumrtjem omenjenih pravic v skladu s 10.1.členom Civil Code (Gonzalez Campos et.al.,1993,p.339).

To še vedno podreja pogodbene vidike prenosov, kot oblike časovnih zakupov, ki so interpretirane kot osebnostne, urejanju, ki velja za pogodbe. Ko je pogodba mednarodna, je od 1.septembra 1993 podrejena pravilom obligacijskega prava Rimske konvencije sprejete leta 1980 (Gonzalez Campos et.al.,1993,pp.282-286).

Odločbe si sledijo takole. 3.člen konvencije vsebuje splošno pravilo svobodne izbire lex contraktus-a s strani strank. Če svobodne izbire ni, nam 4.člen narekuje, da naj bi na pogodbo vplivalo pravo države s katero je pogodba najbolj povezana - naštevajoč vrsto domnev, ki naj bi to utemeljile. Med njimi je posebna domneva - nahaja se v 3.odstavku 4.člena - , ki se nanaša na pogodbe, katerih predmet je pravica na nepremičnini ali do njene uporabe. Domneva je najbolj povezana s pravom (z možnimi izjemami) dežele, v kateri se premoženje nahaja.

Izjema od splošnega pravila glede avtonomije strank se nahaja v 5. in 6.členu, ki se nanaša na pogodbe skljenjene s potrošniki in zaposlenimi (Morse,1992). Za zaščito potrošnikov, zaradi česar je bilo pravilo formulirano - nanaša se na pogodbe katere objekt je oskrba z dobrinami in postrežba in z njimi povezanimi posojilnimi dogovori - to pusti pogodbe časovnega zakupa v nejasnem položaju. Upoštevajoč to neglede na izbrane

osnutke, je ponavadi razumljeno, da je predmet pogodbe vedno pravica na nepremičnini ali pravica do njene uporabe.

To samo po sebi ne pomeni, da pod sedanjo Špansko zakonodajo posli, ki n÷¨Zˇ÷¨54;ajo na nepremičnine niso ustrezni. Za zaščito, ki jo nudi domača zakonodaja za zaščito potrošnika.

Posli, ki se nanašajo na nepremičnine so bili iz 5.člena Rimske konvencije izpuščeni, ker je definicija potrošniških pogodb enaka tisti, ki se nahaja v 13.členu konvencije o sodni pristojnosti in uveljavitvi sodb in ker konvencija (v 16.členu) vsebuje določbe za izključno sodno pristojnost v zadevi z nepremičninami (Guliano & Lagarde, 1980, p.23). Prav tako pa je Španska zakonodaja s sprejetjem smernice 85/577 izključila prodajo nepremičnin od vrat do vrat zaradi česar so mislili, da tak način prodaje vpeljuje formalnosti, ki povzročijo, da postane kupec bolj previden in premišljen pri obvezah, ki nastanejo iz tega (Guzman Zapater, 1992,p.10). Iz obeh primerov je razvidno, da zakonodajalci niso predvideli posebnih okoliščin pogodb časovnega zakupa.

ŠPANSKA ZAKONODAJA V FIERI

Različne vladne agencije so poskušale izdelati zakonodajo na to temo, vendar pa v končnih analizah nikoli niso dobili potrebne odobritve.

Od leta 1988 je pravosodno ministrstvo propravljalo osnutke, v katerih je bil časovni zakup obsežno urejen. Nanašali so se na običajne interese lastništva in so se imenovali Ley de Conjuntos Immobiliarios. Ostali osnutki so sledili še l.1989 in l.1991. V zadnjem osnutku je bil obstoj časovnega zakupa na pogodbeni osnovi - zunaj tega kar poznamo kot solastništvo - priznan prvič. Izbran izraz je bil aprovechamiento por turno ali pravica uporabe. Te pravice so lahko ustanovljene kot stvarne ali kot osebne pravice. V obeh primerih pa so podrejene Španskemu pravu in sodni pristojnosti. Čeprav ni videti, je bila Rimska konvencija glede pogodbenega prava upoštevana. Sedaj, ko je konvencija v veljavi tudi v Španiji bo moral zakonodajalec ponovno premisliti o tem vidiku.

Sekretariat za turizem je pripravil bolj uspešen osnutek (Edmonds, 1991,p.258), ki je namenjen izključno časovnemu zakupu. Poznan je kot Ley de Tiempo Compartido (prevod ang. timeshare - časovni zakup) in temelji na temeljitejšem razumevanju industrije časovnega zakupa na splošno. Izdelovalci osnutka se zavedajo transnacionalne narave počitniškega turizma v Španiji na splošno in posebno časovnega zakupa: "proizvod, ki je posebno atraktiven za tuje kupce".

Te prekomejne karakteristike so poudarjene skozi tekst. Pozornost je namenjena različnim alternativam s tujimi elementi. Stranki v pravnem razmerju, ponudnik in kupec, sta lahko tujca. Komercializirano letovišče se lahko nahaja v tujini in pogodba, ki jo podpišeta stranki je lahko podvržena tujemu pravu. Kakor kaže, noben izmed teh osnutkov ne more popolnoma vpeljati nove smernice EU. V prvo omenjenem osnutku je časovni zakup samo del bolj obsežnih predpisov skupnega premoženja in ne samostojen institut, ki je namenjen za vpeljavo smernice. Poleg tega pa tudi ne ureja vseh vidikov, ki jih odločba mora vsebovati.Drugi osnutek bi lažje dosegel standarde smernice, potrebnih bi bilo manj dopolnil, vendar pa preveč spominja na ameriške samoureditvene težnje.

Lahko pa pričakujemo, da bo Španski zakonodajalec v bližnji prihodnosti našel način za pokritje vseh vidikov časovnega zakupa kakršen obstaja, ne da bi moral prepovedati določene osnutke. Britanski turisti bodo sedaj lažje vstopali v počitniške klube - glede na britansko zanimanje za kljubske aktivnosti - raje, kot da bi bili lastniki 1/51 počitniškega apartmaja. Medtem ko mislijo Francozi, da če imaš delež v stanovanjski skupnosti, ti bo prihranjenih veliko težav.

SMERNICA 94/47/EU: VAROVANJE KUPCEV GLEDE SPOŠTOVANJA DOLOČENIH VIDIKOVA POGODB, KI SE NANAŠAJO NA PRAVICO DO UPORABE NEPREMIČNINE NA TEMELJU ČASOVNEGA ZAKUPA.

Ozadje

Pomemben korak proti evropskemu izhodišču časovnega zakupa je bil narejen v evropski parlamentarni odločitvi s priznavanjem zakonskih praznin na tržišču časovnega zakupa. Prvi pomemben korak je gledanje na časovni zakup kot evropski Zˇ˙˙ˇˇm. Parlament je vmestil zadevo v okvir lokalne turistične politike, ki deluje na podlagi predloga odločitve, ki jo je predlagal Mr.Hoon (Doc.B2-1026/86), Mr.McMillan Scott in drugi (Doc.B2-1679/86), Mr.Romera I Alcazar (Doc.B2-79/87), Mr.LaFuente Lopez (Doc.B2-934/87) in Mr.Stewart in drugi (Doc.B2-1030/86).

Ukrep temelji na pristojnosti, ki izvira iz 100a.člena pogodbe EC, ki je bila sprejeta z evroskim samostojnim aktom zaradi tega, ker udeležence časovnega zakupa smatrajo kot potrošnike, ki se morajo prosto gibati zato, da bi dosegli enoten turističen trg časovnega zakupa, svoboden pretok oseb, storitev, kapitala. Vendar pa različne zakonodaje držav članic ustvarjajo oviro tej zahtevi. Torej je potrebno to harmonizirati zaradi varovanja interesov turistov in olajšanja opravljanja turistične dejavnosti v Evropi.

Prvi osnutek smernice je bil objavljen v juliju 1992. Pripravila ga je komisija in pred njim je bila opravljena podrobna analiza političnega in ekonomskega okolja v katerem se ta institut proučuje. Politično gledano je bil okvir lokalna politika za zaščito potrošniških pravic in pet osnovnih pravic potrošnikov. Ekonomski okvir nam da na razpolago statistiko zadnjih desetih let, da bi s tem poudaril potencialno rast industrije. Slika je popolna z opisom obstoječih zakonov v državah članicah in z analizo vloge, ki naj bi jo odigrala nadomestna zakonodaja.

Osnutek so predložili 14.avgusta, 1992 ekonomskemu in socialnemu komiteju. Sprejet je bil 24.februarja, 1993 kot rezultat volje večine z enim vzdžanim. Splošni komentarji razkrivajo,da se komite ni popolnoma strinjal s pravno podlago, ki jo predložila komisija. 100.člen pogodbe EC so razumeli kot približek zakonodaji, ki naj bi predlagala uveljavitev notranjega tržišča. Ker pa časovni zakup ni padel v kategorijo prostega pretoka dobrin, je komite predlagal ureditev s konvencijo kot bolj primerno.

Ni popolnoma jasno zakaj je ekonomski in socialni komite razumel pravila za notranje tržišče, ki se nanašajo na prost pretok dobrin, ni pa razumel tistih, ki se nanašajo na prost pretok oseb, storitev in kapitala. Kar bi lahko omenili pa niso: že od začetka je časovni zakup transnacionalni posel. V vseh državah je bilo notranje tržišče razvito že od vsega začetka zaradi potovanja iz mrzlih v tople dežele, kar je osnova za turizem in zato tudi za namestitev na podlagi časovnega zakupa. Zagotoviti pa je bilo potrebno pravilno funkcioniranje notranjega tržišča s harmonizacijo zakonodaje.

Osnutek je bil deležen precejšnjih sprememb med procesom soodločanja, ki je predpisan v 189b.členu. Dopolnjeni osnutek so prebrali v parlamentu in splošno stališče je bilo sprejeto marca 1994. Nakar je komisija sestavila drugo dopolnjeno izdajo osnutka v septembru 1994, ki je potem, ko je bil obravnavan v komiteju za zaščito potrošnikov, v posvetovalnem zasedanju med komisijoin parlamentom, bil pridružen končni direktivi sprejeti 26.oktobra 1994.

Pravna podlaga

Smernica je bila izdelana na podlagi 100a.člena ampak z opazno izboljšavo v definiciji njenih ciljev. Namen smernice je izogibanje napakam nefunkcioniranju domačega tržišča in motenj pri konkurenci zaradi neenakosti v nacionalnih zakonodajah. Razveseljivo je tako pogosto poudariti transnacionalno naravo tržišča časovnega zakupa. Zakonodaja je usmerjena k varovanju že ustanovljenega tržišča. Kljub temu je dovršenost domačega tržišča prevladujoč razlog za lokalno zakonodajo in politika, ki izhaja iz 100a.člena, ima še vedno prevlado nad odnosi neodvisne potrošniške politike, ki ima svojo osnovo v 129a.členu (Micklitz & Weatherill, 1993, pp.300-301).

Minimalni standardi

Način uresničitve zgoraj omenjenih ciljev, je v harmonizaciji zakonodaj. Sprejeti bi morali set minimalnih pravil, ki se nanašajo na določene vidike pogodb časovnega zakupa v obliki smernice. Minimalni standardi pravil so ponavljajoč postopek v urejanju izhodišč potrošnikov in bodo našli potrebno pravno podlago - če bo smernica izgubila podlago v 100a.členu - v členu 129a (3), ki dopušča državam članicam, da povzamejo strožja merila.

V primeru časovnega zakupa minimalna pravila delujejo vodoravno in navpično. Vodoravno omejujejo število izhodišč v pogodbi časovnega zakupa, ki so resnično upoštevana. Smernica ureja dolžnost razkritja bistvenih elementov pogodbe, dolžnost obveščanja in možnosti ter oblike odpovedi pogodbe. Države članice obdržijo pristojnost urejanja vseh drugih vidikov časovnega zakupa, vključno z določitvijo vrste pravic, ki so uzakonjene pri uporabnikih časovnega zakupa, seveda v okviru pogodbe EC (1.člen TD). Posledica je možnost, da nacionalni zakonodajalec povzame zakonsko neurejene vidike. Povedano z drugimi besedami, da sprejme subsidiarna pravila.

Navpično pa lahko države članice vsilijo še strožjo kontrolo v dobro potrošnikov pri zadevah, ki jih ureja smernica, dokler so v skladu z nalogo, ki izhaja iz pogodbe EC ( 11.člen TD): Napotitve iz pogodbe EC se nanašajo predvsem na 30.člen (Micklitz & Weatherill, 1993, pp.301-302).

Subsidiarna načela

Smernica se je izoblikovala pod močnim vplivom subsidiarnih načel ,kot je razvidno iz mnenja ekonomskega in socialnega komiteja. Komite podpira minimalističen pristop v kolikor le-ta spoštuje subsidiarna načela, kot so formulirana v 3b.členu pogodbe EC. Po formalnem sprejetju načel prično delovati, ko države članice izpolnijo vse vidike pogodbe časovnega zakupa, ki niso urejeni z direktivo. Posebno tisti, ki se nanašajo na vrsto pravic priznanih uporabnikom časovnega zakupa (1.člen TD).

V direktivi se nahaja pooblastilo državam članicam, da lahko posamezne določbe na področju časovnega zakupa zapolnijo v skladu z lokalnimi cilji, kot je to v 5.členu. Velik del uredb časovnega zakupa bo potrebno sprejeti na državni ali lokalni ravni. Smatrali bi jih lahko kot izraz nečesa kar imenujemo "administrativna subsidiarnost" ali "politična subsidiarnost". S tem bi kmalu dosegli dokaj nizko zgornjo mejo 30.člena pogodbe EC (Micklitz & Weatherill, 1993, pp.305-307). Z nastankom številnih ovir pri pogodbenih oblikah časovnega zakupa, opisanih kot "prodaja počitnic v prihodnosti", si jih hitro lahko razlagamo kot oviro Evropskim svoboščinam, ki jih je sprejelo Evropsko sodišče človekovih pravic in svoboščin.

Nadomestni predpisi

Vsebina smernice se nanaša na dva glavna cilja: dolžnost razkritja informacij in varovanje "poskusne dobe".

Dve odločbi pripadata prvi skupini. Prva odločba se nanaša na dokumente razkritja, ki bi morali biti na voljo vsakomur na njegovo zahtevo (3.člen TD). Z njo si prodajalec priskrbi informacije o kupcu samem, premoženju, njegovem vzdrževanju, ceni, pravici do odstopa in kako lahko to pravico uporabljamo. Vsebina dokumenta, ki naj bi v izjemnih okoliščinah ostala nespremenjena, mora postati del pogodbe. Oglaševanje letovišč časovnega zakupa mora vsebovati podrobnosti o načinu pridobitve tega dokumenta.

Druga odločba se nanaša na minimalno vsebino, ki jo pogodba mora vsebovati, kot je opisana v aneksu in v 4.členu. Jezikovna odločba je definirana v 2. in 3. odstavku 4.člena; preostane nam še, da vidimo, kako bodo to uredile države članice.

Drugi cilj priznava možnost odstopa od pogodbe. To je urejeno v 5.členu. Paralelna odločba o kreditnih dogovorih kupcev pa je urejena v 7.členu. V normalnih okoliščinah, če je prodajalec izpolnil svojo dolžnost razkritja, lahko kupec odstopi od podpisane pogodbe brez navedbe razlogov v prvih 10 dneh (ali prvi delovni dan). Če pa prodajalec ni izpolnil zahteve o minimalnih zahtevanih informacijah, se odpovedna doba razširi na 3 mesece in 10 dni (ali na 10 dan potem, ko je kupec seznanjen z manjkajočimi informacijami).

Dopolnilne določbe so sprejeli, da bi se izognili plačilu v naprej, preden je konec "poskusne dobe" (6.člen). Z njimi skušajo preprečiti nesodelovanje kupca pri pravicah zagotovljenih z direktivo (8.člen) in onemogočiti državam članicam, da bi uvedle kolizijska pravila. S tem si zagotovijo, da odločbe nebi dobile eksotične razlage, kadar se premoženje časovnega zakupa nahaja na lokalnem teritoriju (9.člen). Države članice morajo sprejeti sankcije v primeru nasprotovanja. Smernica mora biti izpeljana najkasneje do 29.aprila, 1996.

Zakaj 9.člen?

V njegovi originalni verziji v prvem osnutku, je bil 9.člen zelo celovito kolizijsko pravilo (podobno 5.členu Rimske konvencije). V njegovi končni obliki pa zgolj poziva države članice, da n˙Zˇ˙…ˇejmejo nujne ukrepe, ki naj zagotovijo, da kakršnakoli zakonodaja že je, da kupec ni prikrajšan pri zaščiti, ki jo nudi smernica, če se nepremičnina nahaja na ozemlju države, ki je članica tega sporazuma. Očitno ima namen rešiti probleme, ki izvirajo iz pogodb, ki se nanašajo na letovišče skupnosti - kar je pogost primer - so podvržene pravu obalne sodne oblasti (Channel Islands and Isle of Man, inter alia) (Roth, 1994, p.170). 9.člen je bil formuliran s podobnimi izrazi kot 6(2).člen smernice nepoštenih pogodbenih pogojev 93/13, ki predlaga enakovredno zaščito držav članic in vsebuje "indirektno diskriminacijo" proti državam članicam, ki trpijo zaradi pomankanja omenjenega varstva (Reich, 1993,p.56).

Oblike možne diskriminacije ad extra je predvidena na obrobju EU, kot v primeru the Isle of Man, ki uživa posebno trgovinsko razmerje z EU, vendar ni del evropskega pravnega sistema in kjer je veliko število zagovornikov časovnega zakupa ustanovilo svoje sedeže.

Delovna skupina (Isle of Man) za razvoj zakonodaje časovnega zakupa je zavzela svoje stališče. Predlagana zakonodaja je namenjena, da bi priskrbela nadomestno ureditev v skladu s splošnim načelom smernice, z namenom dati strankam pogodbe primerno potrošniško zaščito tiste vrste, ki jo država članica lahko nudi. V skladu zastopajo stališče, da mora uporabnikom časovnega zakupa kot potrošnikom nuditi najvišji nivo zaščite - smernica stremi za tem. Zato ne more odstopiti od zaščite s tem, ko je izbral pravo države nečlenice - države članice naj bi poskrbele za to. Prizadevanje zakonodaje Isle of Man k namenu pogodb časovnega zakupa, ker so ga stranke izbrale na svojo zahtevo, da bi pravo nudilo vsaj enak nivo zaščite, kot jim ga nudi smernica. Kar bi bilo manj od tega bi odločbo pravno razveljavilo.

Dokler nepristranskost določa veljavno pravo, ki so ga predlagali pravni pisci (Bohmer, 1993,pp.99-100,esp.n.407,408), da naj bi zaščito potrošnikov v časovnem zakupu povezali z lex rei sitae. Ta povezava lahko izgleda razumno na podlagi načela enakosti. Po tej poti naj bi britanski potrošniki, kupci časovnega zakupa v Španiji, Grčiji in na Portugalskem , uživali potrošniško varstvo teh držav, ki pa bi moralo neglede na obliko ustrezati minimalnemu standardu, ki ga zahteva smernica. Britanskim potrošnikom, kupcem časovnega zakupa izven skupnosti, moralo dati vedeti, da so postali "aktivni potrošniki" - potrošniške informacije so na tem mestu pomemebne (reich, 1992,pp.267-268) - in kot takšen se ne more vedno nanašati na varovalne standarde EU.

Kaj bo prinesla smernica EU?

V Španiji je splošno znano, da so v večino poslov časovnega zakupa vpleteni evropski narodi. Ko bo smernica enkrat sprejeta, bo nekaj harmoniziranih pravil zmanjšalo pomembnost določnosti veljevnega prava glede pogodb (Iversen,1994,p.286). Potrošniki bodo vedno imeli pravico do minimalnih informacij in do odpovedi pogodbe, neglede v kateri državi bodo. Kot rezultat naj bi enakost pravil olajšalo nalogo pristojnemu sodniku.

Izgleda, kot da namerava smernica obnoviti dobra stara pogodbena načela in se postaviti proti hudobnim novim - in nekaterim ne tako novim - prodajnim tehnikam s hudim pritiskom (Gilles;1982, pp.84-89). Pri vsakem poslu bi se morali stranki zavedati svojih pravic in če ena stranka (navadno poimenovana kot "šibkejša stranka") utrpi hud pritisk prodaje ali je namenoma zapeljana, posledica tega je podpis pogodbe, je pošteno, da šibkejša stranka dobi še eno možnost. Le kako naj kdorkoli sprejme modro in dobro premišljeno odločitev, če ni prejel vseh potrebnih informacij? Potem, ko prejme informacije je normalno, da je odločba narejena zaradi teh šibkejših strank, da bi se na ta način uprli odvzemu pravic, ki jim pripadajo.

Smernica bo omogočila, v okviru skupnosti, običajnemu evropskemu turistu možnost barantanja, kljub razlikam, ki lahko nastanejo prˇˇˇ˝÷˝Xjavi in interpretaciji smernice. V vsaki nacionalni zakonodaji bo določen minimum desetih dni za premislek glede ponudbe in vedno bo na voljo dokument, ki bo varoval dovolj informacij za dosego razumne odločitve.

Kljub temu varovalnemu elementu bo moralo priti v zavest ljudi, da pravica do uporabe nepremičnin na osnovi časovnega zakupa je bolj težavna operacija, kot pa le soglasje o pridružitvi. Projekti časovnega zakupa morajo delovati skozi celo življensko obdobje. Odprto je, kako se bodo nacionalni zakonodajalci spoprijeli z dolžnostjo normiranja. Zanemarjeno letovišče lahko postane sramota turističnemu področju ampak lastnik je včasih nezmožen ali celo brezvoljen postaviti investicijo zopet v pogon.

Če današnja pravda izvira v glavnem iz nepoštene prodajne tehnike, bo v nekaj naslednjih letih taka pravda rezultat slabo nadzorovanih predpisov.

ZAKLJUČEK

Uporaba in uživanje nepremičnin na osnovi časovnega zakupa v Španiji je institut z očitnimi možnostmi za prihodnji razvoj, ki mu zaenkrat manjka specifična pravna ureditev. Zaradi značilne zgradbe španskega turističnega tržišča je časovni zakup močno internacionaliziran posel s specifičnimi problemi in nekatere od teh problemov naj bi rešili z zasebnim pravom.

V začetni točki je pomembno razlikovati med poslom, ki podeli stvarno pravico in med tistimi, ki podeli le osebno pravico. Odgovori na vprašanja se nahajajo v resoluciji sprejeti 4.marca, 1993 s strani direktorata registrov in notariatov. Kot rezultat 10.1.člen Civil Code deluje kot kolizijsko pravilo, ki zahteva uporabo lex situs pri vseh pogledih povezanih z obstojem stvarnih pravic. To je razumna rešitev, čeprav draga, s strani varovanja potrošnika, ker bi Španiji prenos stvarne pravice prineslo znatne stroške.

Prenosi, ki so povezani z osebnimi pravicami padejo v sklop Rimske konvencije, čeprav se ne morejo izločiti od varstva 5.člena za zaščito uporabnikov. S tem ne moremo pokriti vseh vidikov, kot so bili opisani pod kompleksnostjo pogodbe. Srednjo mero lahko razlagamo kot odvisnost od uporabe obveznega pravila akta, ki se nahaja v 7(2).členu.

Med različnimi de lege ferenda predlogi ni niti eden v tem trenutku sposoben vpeljati nove smernice EU.

Smernica EU je osredotočena na skrb glede minimalnih nadomestnih pravil, ki so osnova za harmonizacijo. Osredotoča se na dve osnovni potrebi. Prva je potreba za opremo potrošnikov z informacijami, ki jih zahteva: dokument razkritja, ki identificira kupca, projekt, pogoje za njegovo delovanje in pogodbo s predpisano minimalno vsebino. Druga potreba je dati potrošniku čas za premislek glede pogodbe in možnost odpovedi brez navedbe razloga in kazni.

Smernica naj bi opogumila države članice - in še posebno Španijo zaradi vidnega mesta v turistični industriji - ukrepati za čim hitrejšo ureditev te hitro rastoče industrije.

SKLEP

Potreba po čistem, realističnem pristopu k urejanju izvira iz dejstva, da časovni zakup komercializirajo v Španiji predvsem družbe, ki so davčno priviligirane. Transparentnost ni niti približno njihov namen ne glede na očitno zanesljivost in plačilno sposobnost.

Pogodbe, ki jih podpišejo turisti v Španiji sklenejo tuji neodvisni trgovski predstavniki, predvsem Angleži in Nemci, ki delajo in živijo v Španiji, skoraj vedno legalno, se okoriščajo z Evropskimi svoboščinami. Družbe, ki jih predstavljajo fizično ne obstajajo v Španiji in tudi niso registrirane v nobenem poslovnem registru. Njihovi prodajalci so zelo mobilna populacija, včasih niti s stalnimi prihodki, ampak s sposobnostjo vnovčiti visoko provizijo pri vsaki prodaji.

Uveljavitev predlagane zakonodaje in posebno njena nadzorniška funkcija nad lokalno turistično oblastjo, bo sigurno brzdala najbolj očitne zlorabe. Kljub temu bo posamezne omejitve težko uveljaviti brez vmešavanja Evropskih temeljnih svoboščin. Zato je dodatno nujno potrebna zadostna koli&egri÷˙Zˇ˝ turističnih potrošniških informacij, kot je British Timeshare Buyers Checklist, sprejet s strani oddelka za potrošniške zadeve na ministrstvu za trgovino in industrijo.

Še dve dodatni dejstvi bi lahko spremenili izgled industrije časovnega zakupa. V bližnji prihodnosti, glede na to kaj se bo zgodilo kot rezultat urejanja njegovih aktivnosti. Pozitiven faktor je razviden v tem, da velika veriga mednarodnih hotelov in druge finančno močne družbe - vključno z bankami - same razvijajo svoje osnutke časovnega zakupa. Drugi faktor, ki je lahko v olajšanje ‚ˇˇL‚Zˇ Evropi, ampak grožnja, da preide v kugo za naše vzhodne sosede, se je nekaj manj uglednih sodelavcev umaknilo iz sedanje in prihodnje zakonodaje in si poiskalo zatočišče na vzhodnem - manj izkušenem tržišču.

POVZETEK

Več transparentnosti na španskem tržišču časovnega zakupa na počitniških objektih. Kaj lahko pričakujemo od smernice 94/47 EU? Časovni zakup naj bi izgledal bolj kot turističen proizvod in manj kot prenos lastninske pravice na zemljišču. Časovni zakup ne predstavlja enotnega proizvoda temveč obstaja v različnih oblikah. Še vedno pa obstaja možnost, da se odločijo, da pri tem pridobijo stvarno pravico ali, da postane turističen proizvod. V Španiji vpišejo časovni zakup v zemljiško knjigo kot solastništvo in - je predvsem internacionalen - temelji na pogodbenem dogovoru, ki ga v primeru zlorabe varuje Rimska konvencija.

Do sedaj ni še nobenega osnutka, ki bi lahko izpeljal novo direktivo 94/47 EU. Smernica, ki je bila izdelana na osnovi 100a.člena, je središčna tema prispevka. Nanaša se samo na določene vidike časovnega zakupa - dolžnost razkritja in pravica do odpovedi pogodbe - in tudi pri tem so predvideni le minimalni standardi. Nadaljnje urejanje je prepuščeno državam članicam. Zaščita, kot jo predvideva smernica, naj bi bila zagotovljena tudi pri državah nečlanicah. Zaščita potrošnikov zagotavlja svobodno sklepanje pogodb.

Avtor: Marko Žula