Pravna Enciklopedija 2, O-®, Beograd 1985
Viktor Koroąec: Rimsko pravo, 1. del, čz UL, Maribor 1991
Boris Vizner: Građansko pravo u teriji i praksi, knjiga treća, Reka 1969
Drago Felicijan: Rimski pravni izreki, Ljubljana 1993

Supeficies solo cedit

Zgodovinski razvoj

Načelo superficies solo cedit se je razvilo v rimskem pravu. To načelo pomeni:
Stvar, ki je spojena z zemljiąčem, pripada zemljiąču. ( stavbe, drevesa ...)
Kar je z zemljiąčem trajno spojeno, je del terena in s tem postane last zemljiąkega lastnika. Ta stvar deli usodo zemljiąča. Lastnik stavbe je vedno lastnik zemljiąča. Etaľna lastnina ni bila moľna v nobenem primeru.

To načelo se je zelo kazalo pri superficies ali dedni stavni pravici. To je bila stvarna pravica, ker je imel superficiar posestno varstvo proti vsakomur, tudi proti lastniku. Po rimskem pravu je superficiar z lastnikom zemljiąča sklenil najemno pogodbo (locatio conductio) za zelo dolgo dobo (do 99 let). Superficiar si je na tem zemljiąču zgradil poslopje, ki pa je postalo lastnina lastnika zemljiąča in ne superficiarja.
Superficies je prenehala, če je potekel čas, če se je upravičenec odpovedal svoji pravici, ali če upravičenec dve leti zapored ni plačeval najemnine.
V teh primerih je superficies ugasnila in lastnik je lahko neomejeno izvajal svojo lastninsko pravico na celotnem zemljiąču (sem spada tudi stavba, ki jo je zgradil superficiar). Če je bilo uničeno samo poslopje, ga je smel superficiar znova postaviti. Prav tako preneha ta pravica, če je bilo zemljiąče uničeno.

Načelo superficies solo cedit so sprejeli tudi v pravu meąčanske druľbe in v naąem predvojnem pravu in je priąlo ąe posebej do izraza pri gradnji in sajenju dreves na tujem zemljiąču. ©lo je za spopad dveh interesov: interes lastnika zemljiąča in interes lastnika stavbe. Ta spor se je presodil v korist lastnika zemljiąča. V predkapitalistični druľbi in v zgodnji fazi razvoja kapitalizma je bila zemlja osnovno bogastvo in glavno sredstvo za pridelavo. Kasneje, z razvojem gradbene tehnike in nove tehnologije so nastale velike zgradbe, ki so bile veliko več vredne, kot je bilo zemljiąče. Takrat se začne pomen tega načela zoľevati.
®e meąčanski zakoniki dopuąčajo odstopanje o tega načela, predvsem pri etaľni lastnini. Danes je od tega načela ostalo zelo malo, veliko je situacij, ko sta lastnik zemljiąča in lastnik stavbe dva različna subjekta.

V predvojnem pravu so veljala sledeča pravila o gradnji na tujem zemljiąču
( paragraf 418 ODZ ). Če je bil graditelj dobroveren, to pomeni da ni vedel, da zida na tujem zemljiąču je stavba po načelu superficies solo cedit pripadla lastniku zemljiąča. Dobrovernemu graditelju je moral lastnik povrniti običajno ceno za delo in material.
Če pa ni bil dobroveren ( če je vedel, da zemljiąče ni njegovo ali če je gradil kljub izrecni lastnikovi prepovedi ), je imel lastnik zemliąča dve moľnosti :
- da zadrľi stavbo in graditelju plača običajno ceno za delo in material,
- da zahteva odstranitev stavbe in zahteva odąkodnino.
Če pa graditelj ni vedel, da gradi na tujem zemljiąču, lastnik pa ga ni opomnil, čeprav je za gradnjo vedel, in se je lastnik pritoľil ąele, ko je bila stavba končana, je stavba in zemljiąče pripadlo graditelju. Graditelj pa je moral plačati običajno ceno za zemljiąče.
Za vse te primere je bilo nepomembno, če je stavba vredna veliko več, kot zemljiąče ali obratno, ali pa da je lastnik ali graditelj drľava .

V obdobju po drugi svetovni vojni je veljalo (2.odstavek 6. člena Zakona o prometu z zemljiąči in stavbami), če se je odsvojila stavba v druľbeni lasti, se ni preneslo tudi zemljiąče. Pebivalec stavbe pa je imel trajno pravico zemljiąče uporabljati, dokler je stavba obstajala.
Obstajala je razlika v tem, ali je nasprotna stran drľava (druľbena lastnina) ali pa zasebni subjekt. Zasebni subjekt ne more zahtevati odstranitev stavbe od zlovernega graditelja, če je graditelj pravna oseba v druľbeni lastnini in je vrednost stavbe neprimerno večja od vrednosti zemljiąča.

Etaľna je prav tako negacija načela superficies solo cedit. Predmet etaľne lastnine so lahko posamezna stanovanja in poslovni prostori, ne pa posamezne sobe v stanovanju.

Po naąem pravu pa velja to pravilo samo izjemoma. Uporablja se pri zidanju stavbe na tujem zemljiąču (dobrovernost graditelja in preseľna vrednost zemljiąča v primerjavi z manjąo vrednostji stavbe). To urejajo 24., 25., in 26. člen ZTLR.
 

Avtor: Miroslav Ekart